고양창릉 분양가 9430만원 상승과 상한제의 구조

2026년 10월 25일 기준으로 확인되는 고양창릉의 가격 변화는 앞서 공급한 단지와 후속 단지 사이의 차이입니다. 2026년 7월 공급한 S4블록 공공분양의 전용면적 84㎡ 최고 분양가는 8억 6719만원이었습니다. 2025년 1월 공급한 S5블록의 같은 면적 최고 분양가인 7억 7289만원보다 9430만원 높았습니다.

이 비교에서 중요한 기준은 공급 시점, 면적, 최고가입니다. 약 1년 6개월 간격으로 공급한 서로 다른 블록의 같은 면적 주택을 비교한 것으로, 고양창릉 전체 아파트의 평균 가격이나 같은 집의 재판매 가격이 그만큼 올랐다는 뜻은 아닙니다. 먼저 분양받은 계약자의 분양대금이 후속 단지 가격에 맞춰 인상됐다는 내용도 아닙니다.

비슷한 흐름은 다른 수도권 공공택지에서도 확인됐습니다. 전용면적 84㎡ 최고 분양가를 앞선 공급 단지와 비교하면 김포 풍무역세권은 6100만원, 평택 고덕국제신도시는 5750만원, 인천 검단신도시는 3630만원 높았습니다. 비교한 지역에서는 모두 후속 단지의 가격이 높았지만, 이를 수도권의 모든 분양 주택에 적용되는 상승 폭으로 볼 수는 없습니다.

분양가상한제는 분양가격을 정해진 산정 기준 안에서 제한하는 제도입니다. 적용 주택의 가격은 땅값에 해당하는 택지비와 기본형건축비, 추가로 인정되는 가산비 등을 합쳐 산정합니다. 이 가운데 기본형건축비가 자재비와 인건비 등 원가 변동을 반영해 조정되므로, 상한제 적용 여부만으로 서로 다른 시점의 분양가가 같아지는 구조는 아닙니다.

공사비가 오른 흐름은 관련 지표에서도 나타났습니다. 한국건설산업연구원에 따르면 2026년 8월 건설공사비지수는 2020년을 100으로 놓았을 때 138.74로, 1년 전보다 5.98% 상승했습니다. 다만 단지별 택지비와 가산비, 설계와 상품 구성도 분양가격에 영향을 주므로 고양창릉의 차액 전체를 공사비 상승분으로 해석하기는 어렵습니다.

국토교통부는 2026년 9월 15일부터 상한제 주택의 기본형건축비를 ㎡당 223만 7000원에서 232만 8000원으로 4.07% 올렸습니다. 이는 분양가 산정에 쓰는 건축비 기준의 조정이며, 개별 주택의 최종 분양가 상승률과 같은 수치는 아닙니다. 고양창릉 S4블록은 그보다 앞선 7월에 공급됐으므로, 9월 인상을 해당 단지 가격 차이의 직접 원인으로 연결할 수는 없습니다.