서울 정비사업 4만8000가구 이주와 전월세 수급

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 10월 23일 제시한 분석은 2026년 6월 말 서울시 정비사업 추진현황을 기준으로 했습니다. 사업시행인가를 받았으나 아직 착공하지 않은 66개 구역의 기존 가구 수를 합친 결과가 4만 8,249가구입니다. 이 수치는 앞으로 사업을 진행하며 없어질 주택의 규모로, 10월 23일 현재 이미 이주했거나 철거된 가구 수를 뜻하지는 않습니다.

사업시행인가 이후에는 관리처분계획인가와 주민 이주가 진행됩니다. 분석에서는 상당수 구역이 통상적인 절차를 거쳐 2~3년 안에 관리처분계획인가와 이주 단계로 넘어갈 것으로 예상했습니다. 다만 4만 8,249가구 전체가 같은 날이나 같은 해에 이주한다는 확정 일정이 제시된 것은 아니므로, 예상 규모와 실제 이주 시점은 구분해서 읽어야 합니다.

물량은 서울 전역에 고르게 분포하지 않았습니다. 용산구가 7개 구역 8,336가구로 가장 많았고, 관악구 6,652가구, 영등포구 6,215가구, 송파구 5,325가구, 서대문구 5,232가구가 뒤를 이었습니다. 이들 5개 구에 전체의 65.8%가 모여 있어, 이주가 집중되는 생활권의 임대차 수급이 주요 쟁점으로 제기됐습니다.

없어질 주택의 유형도 중요합니다. 단독·다세대·소형 연립주택이 밀집한 주택정비형 재개발 구역의 기존 주택이 2만 8,670가구로 전체의 59%를 차지했습니다. 비교적 저렴한 월세와 반전세 주택이 많은 지역이어서, 이런 임대차 물량이 줄어들 수 있다는 우려가 나왔습니다.

대규모 구역의 이주가 겹치는지도 변수입니다. 기존 주택이 1,000가구 이상인 12개 구역의 물량은 2만 9,849가구로 전체의 62%이며, 신림1구역 4,410가구와 북아현3구역 3,530가구 등이 포함됐습니다. 함 랩장은 같은 생활권의 대형 구역들이 비슷한 시기에 이주하면 기존 임대주택 감소와 거처를 옮기는 수요가 겹칠 수 있다는 이유로 서울시와 자치구의 일정 조율을 제안했습니다.