서울 저층주거지 7곳 건축특례와 적용 조건

2026년 10월 14일 기준으로 확인된 결정은 휴먼타운 2.0 대상지 7곳의 특별건축구역 지정안 심의 통과입니다. 특별건축구역은 지역 여건에 맞춰 일부 건축 기준을 완화할 수 있도록 정하는 구역이며, 이번 대상지의 전체 면적은 25만 3,874㎡입니다. 동네 전체를 철거하는 사업 대신 개별 집주인의 신축과 개량을 지원하는 방식으로, 구역 안에 있다는 이유만으로 모든 특례를 자동으로 받는 것은 아닙니다.

대상지는 중랑구 망우동 127-37번지, 강북구 수유동 522-31번지, 성북구 삼선동1가 300번지, 중구 신당동 432-173번지 일대입니다. 강서구 화곡1동 370-38번지와 화곡2동 167-10번지, 구로구 개봉동 288-7번지 일대도 포함됐습니다. 적용 대상은 이 주소들을 중심으로 한 사업 구역이며, 해당 동 전체에 같은 완화 기준을 적용하는 결정으로 설명되지는 않았습니다.

공통으로 달라지는 기준은 용적률과 건물 주변의 빈 공간, 조경 등입니다. 구역별 디자인 가이드라인 평가에서 합계 5점 이상이면 조례상 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용합니다. 건축 배치와 외관, 외부공간 등을 평가하므로 최대치를 받을 수 있는지는 실제 건축계획에 달려 있으며, 개봉동의 제3종일반주거지역에서는 용적률을 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있습니다.

수유동 인수봉 숲길마을에서는 자연경관지구 내 대상 지역의 건폐율을 40%에서 최대 60%로 완화합니다. 높이도 16m에서 최대 20m로 완화하지만 고도지구에는 이 특례를 적용하지 않습니다. 삼선동1가 장수마을은 지구단위계획의 높이 기준을 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 최대 1.2배까지 완화합니다.

망우동에서는 제2종일반주거지역의 1층에 주민 공동이용 공간이나 소규모 상가 등을 만들면 해당 층의 건폐율을 60%에서 최대 70%로 완화합니다. 화곡1·2동과 신당동에서는 경사 때문에 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거 용도로 쓰면 그 부분의 건폐율을 60%에서 80%까지 인정합니다. 두 특례 모두 특정 공간의 용도와 형태를 조건으로 하므로 건물 전체에 같은 비율을 적용하는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

좁은 필지의 신축을 돕는 기준도 7개 구역에 공통으로 적용합니다. 건축선과 이웃 대지 경계선에서 띄워야 하는 거리는 연립주택의 경우 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄입니다. 옥상 조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율도 2분의 1에서 3분의 2로 확대하며, 이는 필요한 조경을 옥상에 마련했을 때 인정받는 면적의 범위를 넓히는 내용입니다.