토지임대부 반값 아파트 재추진 논의, 경실련 분석과 쟁점

무슨 일인가

경실련은 9월 29일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 남양주 왕숙·왕숙2지구 분양가 분석 결과를 발표했습니다. 이데일리 보도에 따르면 분석 대상은 2025년부터 2026년 상반기까지 분양한 8개 블록 4,556호였습니다. 한국토지주택공사(LH)는 25평형 한 채를 약 4억 6,000만원에 공급했고, 경실련은 추정 원가를 3억 4,000만원으로 봤습니다.

경실련은 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하면 LH가 매긴 택지비 2억 2,000만원을 분양가에서 뺄 수 있다고 주장했습니다. 그러면 건축비 추정액인 2억 3,000만원 수준에 분양받고, 월 토지임대료는 60만원대가 된다는 설명입니다. 조정흔 경실련 토지주택위원장은 공공이 거둔 임대료를 공공임대주택에 다시 투자하는 방식을 제안했습니다.

전현희 더불어민주당 의원(서울 중·성동갑)은 9월 21일 주택도시기금으로 토지임대부 사업을 지원하는 법안을 대표 발의했습니다. 사업시행자의 재무 부담을 덜어주는 내용입니다.

배경과 경위

토지임대부 주택은 입주자가 건물만 분양받고 토지는 공공이 소유하며, 그 대가로 매달 토지임대료를 내는 주택입니다. 이명박 정부 때인 2011~2012년 서울 강남·서초에 760가구가 공급됐습니다. 당시 전용 84㎡ 분양가는 2억원, 월 토지임대료는 50만원 안팎이었습니다. 2023년 강서구 마곡지구는 사전예약 때 59㎡ 기준 분양가가 3억원대, 월 토지임대료는 70만원으로 추정됐습니다. 이데일리 보도에 따르면 2007년 군포 부곡지구는 월 40만원 수준의 임대료 부담으로 미분양됐습니다.

정부는 2025년 9·7대책에서 공공택지 매각 금지와 LH 직접 주택사업 시행 원칙을 세웠습니다. 기존에는 LH가 택지를 민간에 팔고 그 재원을 공공임대 공급 등에 쓰는 교차보전 구조였습니다. 택지를 팔지 않게 되면서 대안이 필요해졌다는 점이 토지임대부 확대 주장의 근거로 거론됩니다. 이데일리는 공사비 급등으로 공공분양마저 고분양가 우려가 커진 점도 배경으로 전했습니다.

1. 2025년 9월 7일2025년 정부가 9·7대책에서 공공택지 매각 금지와 LH 직접 주택사업 시행 원칙을 세웠습니다.
2. 7월 23일부동산 대토론회에서 조정흔 경실련 토지주택위원장이 토지임대부 공급을 촉구했고, 이재명 대통령이 토지 분양 요구 압력에 대한 우려를 밝혔습니다.
3. 9월 21일전현희 의원이 주택도시기금으로 토지임대부 사업을 지원하는 법안을 대표 발의했습니다.
4. 9월 29일경실련이 남양주 왕숙 공공분양 분양가 분석 결과를 발표하고 토지임대부 확대를 주장했습니다.

누가 무엇을 주장하나

조정흔(경실련 토지주택위원장)

건축비만 분양받는 사람이 내고 택지비는 토지임대료로 나눠 내게 하자고 제안했습니다. 경실련은 토지임대부가 공공임대보다 재정 부담을 줄여 더 많은 공공주택을 공급할 수 있다고 주장했습니다.

전현희(더불어민주당 의원)

이 방식으로 강남에서도 30평대 아파트를 3억원대에 분양할 수 있다고 말했습니다. 토지임대부를 특정 지역 정책이 아닌 전국 표준 주거 정책으로 키워야 한다고 이데일리에 밝혔습니다.

이재명(대통령)

7월 23일 대토론회에서 '말로는 참 그럴듯하다'면서도 이상적으로 될지 의문이라고 했습니다. 토지임대부가 수십만 가구로 늘면 토지 분양 요구 압력을 견딜 수 있을지 우려했습니다.

최경호(주거중립성연구소 소장)

은행이 토지 지분 없는 입주자에게 대출을 꺼려 자산이 적은 사람에게는 '그림의 떡'이 될 수 있다고 지적했습니다. 건물 가치가 떨어지면 재건축 때 입주민 권리 보장도 어렵다고 했습니다.

고성수(건국대 부동산학과 교수)

제도가 자리 잡으려면 좋은 토지 확보가 우선인데 정부 여력이 미지수라고 했습니다. 입지 좋은 땅은 별도 재원이 필요하고, 그렇지 않은 곳은 수요자가 외면할 수 있다고 이데일리에 말했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

토지임대부 주택

토지는 공공이 소유하고 입주자는 건물만 분양받아 매달 토지임대료를 내는 주택입니다.

교차보전

LH가 택지를 팔아 얻은 수익으로 공공임대 공급 등의 비용을 메우는 재원 운영 방식입니다.

주택도시기금

주택 관련 사업에 융자나 출자 형태로 자금을 지원하는 정부 기금입니다.

9·7대책

정부가 2025년 발표한 주택 공급 대책으로, 공공택지 매각 금지와 LH 직접 주택사업 시행 원칙을 담았습니다.

앞으로 확인할 것

• 전현희 의원이 9월 21일 발의한 주택도시기금 관련 법안을 국회가 어떻게 심사하는지에 따라 토지임대부 지원 여부가 정해집니다. 심사 일정은 보도에 나오지 않았습니다.
• LH와 SH가 보유한 택지가 충분한지, 부족하면 신규 부지 확보에 재원이 얼마나 드는지가 쟁점입니다. 고성수 교수가 이 문제를 짚었습니다.
• 토지 지분이 없는 입주자에게 대출을 어떻게 지원할지와 재건축 때 입주민 권리를 어떻게 보장할지가 과제로 제시됐습니다. 최경호 소장이 이 점을 지적했습니다.
• 입주자의 토지 분양 요구 분쟁을 정부가 어떻게 관리할지가 쟁점입니다. 이재명 대통령이 7월 23일 이 점을 우려했습니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 29일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 4건, 매체 3곳 기준)