서울 아파트 전세보증금 2년 새 8,268만원 상승

무슨 일인가

한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 3,662만 8,000원이었습니다. 2024년 8월의 5억 5,394만 6,000원보다 8,268만 2,000원, 14.9% 높았습니다. 평균은 전체 가격 수준을 반영하고, 중위가격은 가격을 낮은 순서로 놓았을 때 가운데 값입니다. 중위 전세가격도 4억 8,000만원에서 5억 6,000만원으로 16.7% 상승했습니다.

상승 폭은 서울이 경기의 11.4%, 인천의 8.5%보다 컸습니다. 서울 평균 전세가격은 종전 최고치였던 2022년 1월의 6억 3,424만 3,000원도 넘어섰습니다. 자치구별로는 송파구의 평균 전세가격이 24.3% 올라 상승률과 상승액이 가장 컸습니다.

월세 시장에서는 보증부 월세의 평균 보증금이 2년 전보다 0.3% 낮아진 반면, 월 임대료는 132만원에서 164만 1,000원으로 24.3% 올랐습니다. 전세 계약 만기를 맞아 비슷한 조건의 집을 구하거나 재계약하는 세입자는 더 큰 보증금을 마련해야 할 수 있고, 월세를 택하면 매달 내는 임대료 부담이 커질 수 있습니다.

배경과 경위

기사들은 신규 아파트 입주 물량 부족과 전월세 매물 감소를 공통 배경으로 들었습니다. 매일경제와 서울경제는 서울 전역의 토지거래허가구역 지정, 대출 규제, 실거주 중심 세제 개편안도 매물 감소 요인으로 제시했습니다. 이 요인들이 각각 가격을 얼마나 끌어올렸는지는 확인되지 않았습니다.

헤럴드경제는 대출 규제로 매매 대신 임대차 시장에 머무는 수요가 늘었고, 보증금 마련이 어려운 임차인이 월세나 반전세를 선택하는 사례가 월세 상승에 영향을 줬다고 분석했습니다. 조선일보는 대출 규제와 전월세 물건 감소 속에서 보증금을 올리는 대신 월세를 더 내는 계약이 늘어난 것으로 풀이했습니다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 서울의 전세 매물이 부족해 선호 지역에서 신규 계약 보증금이 크게 오르고, 전세가격 상승과 함께 월세 전환도 빨라지고 있다고 설명했습니다. 그는 2027년부터 신축 입주 물량과 수도권 전체 입주 물량이 줄어 임차 주거비 상승세가 이어질 가능성을 제시했습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 전세 매물 부족이 매매가격을 밀어 올리는 압력으로 작용한다고 말했습니다.

1. 2022년 1월서울 아파트 평균 전세가격이 6억 3,424만 3,000원으로 종전 최고치를 기록했습니다.
2. 2024년 8월한국부동산원 조사에서 서울 아파트 평균 전세가격은 5억 5,394만 6,000원이었습니다.
3. 2026년 8월서울 아파트 평균 전세가격이 6억 3,662만 8,000원으로 집계돼 종전 고점을 넘어섰습니다.

누가 무엇을 주장하나

한국부동산원

전국주택가격동향조사에서 2026년 8월 서울 아파트 평균 전세가격을 6억 3,662만 8,000원으로 집계했습니다.

김효선(KB국민은행 부동산수석전문위원)

전세 매물 부족으로 선호 지역의 신규 계약 보증금이 크게 오르고, 전세가격 상승과 함께 월세 전환도 빨라지고 있다고 설명했습니다. 2027년부터 입주 물량이 더 줄면 임차 주거비 상승세가 이어질 가능성이 있다고 전망했습니다.

박원갑(KB국민은행 부동산수석전문위원)

전세 매물 품귀가 매매가격을 밀어 올리는 압력으로 작용한다고 말했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

전세

세입자가 집주인에게 큰 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 집을 빌리는 임대차 방식입니다.

보증부 월세

보증금을 맡기고 매달 월세도 내는 임대차 방식입니다.

평균 전세가격

조사 대상 전세가격을 평균한 값으로, 개별 집의 계약 가격과는 다를 수 있습니다.

중위 전세가격

조사 대상 가격을 낮은 순서로 놓았을 때 가운데에 있는 값입니다.

토지거래허가구역

일정 지역의 토지나 주택 거래에 관할 기관의 허가를 요구하는 구역입니다.

앞으로 확인할 것

• 2027년부터 서울과 수도권의 신축 입주 물량이 줄어들 수 있다는 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원의 전망이 제시됐습니다.
• 신규 아파트 입주 물량과 전월세 매물의 변화가 임대료 흐름의 변수로 제시됐습니다. 기사에는 물량 발표나 결정 일정은 나오지 않았습니다.
• 대출 규제와 토지거래허가구역 지정, 실거주 중심 세제 개편안이 임대차 매물에 미치는 영향이 기사에서 상승 배경으로 거론됐습니다. 구체적인 제도 변경 일정은 제시되지 않았습니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 28일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 8건, 매체 6곳 기준)