은마아파트 재건축 분담금 4억원대로 증가, 잠실5단지는 환급 추산

무슨 일인가

은마아파트 재건축 정비사업조합은 조합원 분양신청을 앞두고 주택형별 부담액을 새로 계산해 9월 22일 조합원들에게 알렸습니다. 분양신청 기간은 10월 30일까지입니다. 헤럴드경제 보도에 따르면 분양신청은 9월 23일부터 시작됐습니다.

현재 전용 84㎡를 가진 조합원이 재건축 뒤 같은 면적을 고르면 추정 분담금은 약 4억3000만원입니다. 2025년 9월 1억8000만원, 2026년 5월 3억2000만원, 2023년 초 1억2000만원보다 모두 높습니다. 전용 76㎡ 보유자가 같은 면적을 고르면 약 4억4800만원으로, 2025년 9월 추정치 2억3000만원보다 2억1800만원 많습니다. 면적을 넓히면 부담은 더 커집니다. 84㎡ 보유자가 전용 143㎡를 신청하면 90억2660만원으로, 2025년 9월 예상치보다 55억5000만원 많습니다.

같은 시기 송파구 잠실주공5단지 조합은 9월 29일부터 10월 31일까지 분양신청을 받고 있습니다. 헤럴드경제 보도에 따르면 기존 34평형, 35평형, 36평형 조합원이 신축 전용 84㎡를 고르면 각각 약 5억729만원, 6억3077만원, 8억6054만원을 돌려받는 것으로 추산됐습니다. 같은 보도는 추정 비례율이 잠실주공5단지 89.24%, 은마아파트 82.19%라고 전했습니다.

배경과 경위

은마아파트는 28개동 4424가구로, 재건축이 끝나면 약 5850가구 규모가 됩니다. 분담금이 오른 직접 원인은 공사비 재산정입니다. 조합은 3.3㎡당 공사비를 930만원에서 950만원으로 올려 잡았고, 커뮤니티시설과 주차공간을 넓히는 계획과 최근 정비사업 현장의 공사비 수준을 반영했습니다.

일반분양으로 사업비를 메우기 어려운 점도 부담을 키웠습니다. 기존 용적률이 204%로 높아 재건축 뒤 일반분양 물량을 많이 늘리기 어렵고, 공사비 상승분이 조합원 분담금으로 돌아오는 구조입니다. 조합 측은 분양가상한제 때문에 주변 집값이 올라도 일반분양가를 그에 맞춰 올리기 어렵다고 설명했습니다. 다만 공사비 조정과 분양가상한제가 인상분에 각각 얼마나 작용했는지는 공개되지 않았습니다.

조합이 안내한 금액은 최종 납부액이 아닙니다. 공사비, 금융비용, 설계 변경에 따라 추가로 바뀔 수 있어, 조합은 이를 감안해 분양신청 주택형을 정해달라고 안내했습니다. 분양신청이 끝나면 시공사와 대안설계를 논의하고 이를 반영한 추가 분양신청을 진행할 계획입니다. 2027년 상반기 이주를 목표로 후속 절차를 밟고 있습니다.

1. 2025년 9월은마아파트 사전조사에서 전용 84㎡ 동일 면적 추정 분담금이 1억8000만원으로 산정됐습니다.
2. 2026년 5월은마아파트 84㎡ 동일 면적 추정 분담금이 3억2000만원으로 공개됐습니다.
3. 7월잠실주공5단지 조합이 사업시행계획인가를 받았습니다.
4. 9월 22일은마아파트 조합이 주택형별 부담액을 새로 계산해 조합원에게 알렸습니다.
5. 9월 23일은마아파트 조합원 분양신청이 시작됐습니다. 분양신청 시작일은 헤럴드경제의 9월 30일 보도에서 확인됩니다.
6. 9월 29일잠실주공5단지 조합원 분양신청이 시작됐습니다.

누가 무엇을 주장하나

은마아파트 재건축 정비사업조합

공사비를 재산정해 분담금에 반영했고, 분양가상한제가 일반분양 수익 확대의 한계라고 설명했습니다. 안내 금액은 추정치이므로 변동 가능성을 감안해 분양신청 주택형을 정해달라고 밝혔습니다.

잠실주공5단지 주택재건축정비사업조합

헤럴드경제 보도에 따르면 안내한 금액은 사업시행계획인가 설계 기준 추정치이며, 일반분양 수입과 사업비, 감정평가액, 설계 변경에 따라 관리처분계획 수립 과정에서 달라질 수 있다고 밝혔습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

재건축 분담금

재건축 뒤 새 아파트를 받는 조합원이 자신의 기존 주택 평가액과 새 주택 분양가의 차액만큼 조합에 더 내는 돈입니다.

비례율

재건축 사업의 총수입에서 총사업비를 뺀 값을 기존 주택들의 평가액 합계로 나눈 비율로, 낮을수록 조합원 분담금이 커지는 방향으로 작용합니다.

용적률

대지 면적 대비 건물 연면적의 비율로, 기존 용적률이 높으면 재건축으로 늘릴 수 있는 가구 수가 제한됩니다.

분양가상한제

일반분양 아파트의 가격을 일정 기준 이하로 제한하는 제도로, 분양수익 확대에 한계로 작용할 수 있습니다.

관리처분계획

재건축 조합이 조합원별 새 주택 배정과 분담금 등을 확정하는 계획으로, 잠실주공5단지 조합은 이 과정에서 금액이 달라질 수 있다고 밝혔습니다.

앞으로 확인할 것

• 은마아파트 조합원 분양신청 기간은 10월 30일까지이며, 이후 조합이 시공사와 대안설계를 논의하고 이를 반영한 추가 분양신청을 진행할 계획입니다.
• 은마아파트 조합원별 최종 배정 주택과 납부액은 분양신청 이후 절차에서 결정되며, 공사비·금융비용·설계 변경에 따라 조정될 수 있습니다.
• 잠실주공5단지 조합원 분양신청은 10월 31일까지이며, 일반분양 가구 수는 신청 결과에 따라, 분양가격은 분양가상한제 심의를 거쳐 정해집니다.
• 은마아파트는 2027년 상반기 이주를 목표로 후속 절차를 진행하고 있습니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 30일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 4건, 매체 3곳 기준)