강남 고가 아파트 약세와 서울 외곽 상승의 엇갈림

무슨 일인가

KB국민은행이 발표한 9월 전국 주택가격동향은 9월 14일 기준 서울 아파트 매매가격이 전월보다 1.13% 올랐다고 집계했습니다. 상승폭은 전월보다 0.01%포인트 줄었습니다. 강남구는 0.30% 하락한 반면 노원구는 2.32%, 중랑구는 2.20%, 도봉구는 1.95% 올랐습니다. 서울 전체의 상승과 지역별 약세·강세가 동시에 나타났습니다.

KB선도아파트50 지수는 시가총액 상위 50개 대단지의 가격 변동을 지수화한 값입니다. 이 지수는 99.2로 전월보다 0.22% 내려 4개월 만에 하락했습니다. 서울경제 보도에 따르면 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 9월 2일 30억 2,000만 원에 거래돼 직전 거래보다 3억 2,000만 원 낮았습니다. 압구정 현대5차 전용 82㎡도 9월 7일 51억 원에 거래돼 2월 거래가보다 10억 원 낮았습니다. 반면 서울 외곽의 노원구 상계주공7단지 전용 49㎡는 7억 8,000만 원에 거래돼 4월보다 1억 3,000만 원 올랐습니다.

다른 지표와 거래 사례는 강남권 내부의 차이도 보여줍니다. 뉴시스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 9월 강남3구에서 중개거래된 전용 85㎡ 이하 아파트의 중위 거래가격은 21억 5,750만 원으로 연중 최고였습니다. 이와 달리 한국부동산원 주간 통계에서는 9월 셋째 주 강남구와 서초구가 7주 연속 하락했고 송파구도 3주째 약세였습니다. 거래가 줄어든 상황에서 일부 급매가 가격 지표를 크게 움직일 수 있다는 해석이 나왔습니다.

전문가들은 지역별 차이의 배경으로 세제 개편과 대출 규제, 거래 감소, 전세 시장을 함께 들었습니다. 강남권 고가 주택은 세금·대출 부담과 세제 불확실성의 영향을 크게 받았다는 분석이 있습니다. 외곽에서는 상대적으로 진입 부담이 낮은 주택으로 수요가 옮겨가고 전세 매물 감소가 매매 수요를 자극했다는 설명이 나왔습니다. 다만 거래가 급감한 가운데 일부 급매가 가격을 끌어내린 것이어서 강남3구의 약세를 본격적인 하락 전환으로 단정하기 이르다는 분석도 나왔습니다.

배경과 경위

KB선도아파트50 지수에 포함된 고가 대단지 가격은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 2026년 3~5월 하락한 뒤 3개월 연속 올랐고, 8월 초 세제개편안 발표 뒤 9월 다시 하락했습니다.

세제 개편과 대출 규제가 고가 주택의 자금 부담을 키웠다는 분석이 나왔습니다. 한편 KB국민은행 조사에서 9월 서울 아파트 전셋값은 전월보다 1.00% 올랐고, 노원구는 2.04%, 성북구는 1.93% 상승했습니다. 전셋값 부담과 매물 감소가 외곽 매매 수요와 연결됐다는 설명이 제기됐습니다.

뉴시스는 강남3구 전체 중개거래가 5월 1,402건에서 8월 326건으로 줄었다고 보도했습니다. 거래가 드문 시장에서는 일부 낮은 가격의 급매물이 평균이나 지수에 미치는 영향이 커질 수 있어, 개별 거래와 지수의 움직임을 구분해 볼 필요가 있다는 전문가 의견이 나왔습니다.

1. 9월 2일서울경제 보도에 따르면 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡가 30억 2,000만 원에 거래됐습니다.
2. 9월 7일서울경제 보도에 따르면 압구정 현대5차 전용 82㎡가 51억 원에 거래됐습니다.
3. 9월 14일KB국민은행의 9월 전국 주택가격동향 조사 기준일로, 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.13% 올랐고 KB선도아파트50 지수는 0.22% 내렸습니다.
4. 9월 21일한국부동산원 주간 통계 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올랐고, 강남구와 서초구는 7주 연속 하락했습니다.

누가 무엇을 주장하나

신보연(세종대 부동산AI융합학과 교수)

뉴시스에 따르면 신 교수는 세제개편안 발표 뒤 강남권 매도 의사는 커졌지만 매수자는 추가 조정을 기다려 거래가 급감했다고 설명했습니다. 거래가 부족할 때 일부 급매가 지수를 끌어내려 실제 시세보다 하락폭이 커 보일 수 있어, 이를 추세 반전으로 단정하기 이르다고 말했습니다.

남혁우(우리은행 부동산연구원)

서울경제에 따르면 남 연구원은 강남권은 세제 불확실성과 고금리 장기화 우려로 거래 둔화와 약세가 이어질 가능성이 있다고 분석했습니다. 외곽은 전세 매물 감소와 전셋값 상승이 실수요자의 매수로 이어질 수 있다고 설명했습니다.

KB국민은행

9월 전국 주택가격동향에서 서울 아파트 매매가격 상승폭이 축소됐고, 강남구와 KB선도아파트50 지수는 하락했다고 집계했습니다. 서울 외곽의 여러 구는 매매가격 상승률이 높았습니다.

한국부동산원

9월 셋째 주 주간 아파트가격 동향에서 서울 아파트값은 전주보다 올랐지만 강남구와 서초구는 7주 연속, 송파구는 3주 연속 약세였다고 집계했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

KB선도아파트50 지수

KB국민은행이 시가총액 상위 50개 대단지 아파트의 월별 가격 변동을 지수로 나타낸 값입니다.

양도소득세 중과

다주택자가 주택을 팔아 얻은 차익에 양도소득세를 더 무겁게 적용하는 제도입니다.

중위 거래가격

거래가격을 낮은 순서부터 세웠을 때 가운데에 놓이는 가격으로, 평균과 달리 일부 고가 거래의 영향을 덜 받습니다.

급매물

매도자가 빠른 처분을 위해 주변 거래가격보다 낮게 내놓은 매물입니다.

앞으로 확인할 것

• KB국민은행이 발표할 다음 월간 전국 주택가격동향에서 상위 50개 아파트 지수와 지역별 매매·전세가격 변동이 어떻게 집계되는지 확인할 수 있습니다.
• 신보연 교수는 세제개편안의 확정 여부를 앞으로 시장을 판단할 때 함께 볼 기준 가운데 하나로 들었습니다.
• 금리 변화와 대출 여건, 금액대별 거래 강도는 강남권 거래와 가격 지표를 해석할 때 고려할 변수로 신보연 교수가 제시했습니다.
• 서울 외곽의 전세 매물과 전셋값 흐름은 임차 수요가 매매 수요로 이동한다는 전문가 설명과 관련된 변수입니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 28일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 7건, 매체 4곳 기준)