옥인동·명륜3가·망우동 휴먼타운 2.0 규제 완화

무슨 일인가

서울시가 지정한 곳은 종로구 옥인동 47번지 일대, 명륜3가 1-1061번지 일대, 중랑구 망우동 422-1번지 일대입니다. 기존 신영동과 구로동을 더하면 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 5곳입니다. 지원 대상은 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링입니다. 경관과 높이 규제로 전면 개발이 어려운 동네에서 개별 주택정비를 돕는 것이 지정 목적입니다.

디자인 기준 등 적용 요건을 충족하면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 높일 수 있습니다. 용적률은 대지 면적에 비해 건물의 각 층 면적을 얼마나 지을 수 있는지 정하는 비율입니다. 제1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%로 완화됩니다. 옥인동·명륜3가의 제2종일반주거지역 중 7층 이하 지역은 200%에서 최대 240%로 완화됩니다. 헤럴드경제 보도에 따르면 실제 건축 규모는 다른 건축 기준과 개별 심의 결과에도 영향을 받습니다.

지역별 높이 제한도 조정했습니다. 옥인동은 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있습니다. 건물과 대지 경계 사이에 비워 두는 거리와 옥상 조경을 인정하는 기준도 지역별로 완화했습니다. 특례를 신청하는 건축주는 사유와 예상 효과를 적은 계획서를 자치구에 제출해야 합니다. 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회가 심의합니다. 전문가 자문단은 기획설계와 상담을 무료로 지원합니다.

배경과 경위

서울시는 2023년 9월 휴먼타운 2.0 추진계획을 마련했습니다. 이후 13곳을 사업 대상지로 선정했습니다. 이번 지정은 앞서 특별건축구역이 된 신영동·구로동에 이어 건축 특례를 적용하는 지역을 확대한 것입니다. 사업 대상지로 선정되는 단계와 특별건축구역으로 지정돼 특례를 신청할 수 있는 단계는 구분됩니다.

옥인동과 명륜3가는 작은 대지와 경사지가 많아 집을 새로 지을 때 면적을 확보하기 어려웠습니다. 좁은 골목으로 차량이 들어가기 어려운 점도 정비의 제약이었습니다. 휴먼타운 2.0은 이런 지역에서 기존 골목을 살리면서 집을 정비하도록 설계됐습니다. 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 사업들을 묶어 관리하는 모아타운과 달리, 개별 필지나 이웃한 필지 사이의 협약을 활용합니다.

1. 2023년 9월서울시가 휴먼타운 2.0 추진계획을 수립했습니다.
2. 2026년 10월 1일서울시가 옥인동·명륜3가·망우동 사업지의 특별건축구역 지정 고시를 발표했습니다.

누가 무엇을 주장하나

명노준(서울시 주택실장)

지역 여건에 맞게 건축 규제를 조정하고 디자인을 관리하겠다고 밝혔습니다. 이를 통해 개발이 어려운 저층 주거지의 주거환경을 개선하겠다고 설명했습니다.

서울시

특별건축구역을 지정 후 3년간 운영하고 성과를 평가해 운영을 이어갈지 결정하겠다고 밝혔습니다. 헤럴드경제 보도에 따르면 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 추진해 기존 주택 수리와 인접 필지의 공동 정비를 지원할 계획입니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

휴먼타운 2.0

전면 개발이 어려운 저층 주거지에서 건축 규제 완화와 전문가 지원으로 개별 주택의 신축·리모델링을 돕는 서울시 정비 방식입니다.

특별건축구역

지정된 구역에서 법이 정한 요건과 심의를 거쳐 일부 건축 기준을 다르게 적용할 수 있도록 하는 제도입니다.

용적률

대지 면적에 대한 건물의 용적률 산정용 연면적 비율로, 각 층 면적을 합쳐 얼마나 지을 수 있는지 정하는 기준입니다.

건축협정

이웃한 토지나 건물의 소유자 등이 건축과 공간 이용에 관한 사항을 함께 정하는 협약입니다.

대지 안의 공지

건물과 건축선 또는 이웃 대지의 경계 사이에 비워 두도록 정한 공간입니다.

앞으로 확인할 것

• 서울시는 아직 특별건축구역으로 지정하지 않은 휴먼타운 2.0 사업지 8곳에 대해 2026년 안에 지정을 위한 건축위원회 심의를 마칠 계획이라고 밝혔습니다.
• 서울시는 이번 지정구역을 3년간 운영한 뒤 사업성과를 평가해 지속 운영 여부를 결정하겠다고 밝혔습니다.

갱신 기록

1. 2026년 10월 1일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 4건, 매체 4곳 기준)