FactGauge- 한국은행은 다주택자가 향후 5년간 집값이 서울 수준(연 8.2%)으로 오를 것으로 기대하면 매도 유인이 있는 가구가 8.9%에 그친다고 분석했습니다.
- 반대로 집값 상승 기대가 전국 평균(연 1.1%) 수준으로 낮아지면 매도 유인이 있는 가구는 30.4%까지 늘어난다고 밝혔습니다.
- 정부는 지난달 세제개편안을 통해 2027~2028년 양도세 중과세율을 한시적으로 낮추는 완화책을 내놓았습니다.
- 서울 집값 상승 기대(8.2%) 시 매도 유인 있는 다주택 가구 비중
- 8.9%한국은행 9월 22일 '금융안정 상황' 보고서
- 전국 집값 상승 기대(1.1%) 시 매도 유인 있는 다주택 가구 비중
- 30.4%한국은행 9월 22일 '금융안정 상황' 보고서
- 수도권 집값 상승 기대(3.5%) 시 매도 유인 있는 다주택 가구 비중
- 19.8%한국은행 9월 22일 '금융안정 상황' 보고서
- 8·13 대책 발표 6주 후 서울 아파트 매물
- 약 7만 가구9월 14일 기준, 한국은행 보고서
무슨 일인가
한국은행은 9월 22일 금융통화위원회 금융안정회의 후 '금융안정 상황(2026년 9월)' 보고서를 발표했습니다. 보고서는 지난달 정부가 내놓은 세제·금융·공급을 아우르는 부동산 대책의 효과가 향후 집값 기대에 크게 좌우될 것이라고 밝혔습니다. 특히 다주택자의 경우 집값 상승 기대가 매도 여부 결정에 상당한 영향을 미친다고 분석했습니다.
한은은 다주택 가구가 2027년 중 집을 팔아 양도세 중과 한시 완화 혜택을 받고 매도대금을 국고채 5년물에 투자하는 경우와, 집을 계속 보유하며 높아진 보유세를 내는 대신 임대수익과 집값 상승에 따른 자본이득을 얻는 경우의 2030년 시점 순자산을 비교했습니다. 향후 5년간 아파트값이 서울 최근 상승률(8.2%) 수준을 유지할 것으로 기대되면 매도가 유리한 가구는 8.9%에 그쳤습니다. 기대 상승률이 수도권 평균(3.5%)이면 19.8%, 전국 평균(1.1%)이면 30.4%까지 늘었습니다.
8·13 부동산 대책 이후 서울 시장은 가격대별로 다른 흐름을 보였습니다. 보유세·양도세 부담이 큰 강남·서초 등 고가주택은 대책 발표 후 6주 시점(9월 14일)까지 가격이 각각 1.28%, 0.94% 하락한 반면, 중랑·성북·서대문 등 상대적 저가 지역은 3% 안팎 상승했습니다. 같은 기간 서울 아파트 매물은 약 7만 가구로 과거 5개 대책 평균과 비슷한 수준이었고, 주간 매매가격 상승률(0.16%)은 과거 평균(0.10%)을 웃돌았습니다.
배경과 경위
정부는 지난 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과를 재개해 2주택자에 기본세율 20%포인트, 3주택 이상에 30%포인트를 가산했습니다. 그러나 석 달 만인 지난달 세제개편안을 통해 2년 이상 보유한 주택에 한해 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 낮추고, 5월 10일 이후 중과세율이 적용된 매도 건에도 완화된 세율을 소급 적용하기로 했습니다.
이와 함께 정부는 지난달 재정경제부의 세제개편안, 금융위원회의 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책, 국토교통부의 주택 신속공급 방안 등을 잇따라 내놓으며 다주택자 매물 유도와 시장 안정을 함께 시도하고 있습니다. 한은은 신규 주택 공급까지 상당한 시일이 걸리는 만큼 당분간 집값의 핵심 변수는 상승 기대가 될 것이라고 전망했습니다.
- 정부가 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 재개했습니다.
- 정부가 부동산 대책(8·13 대책)을 발표했습니다.
- 8·13 대책 발표 6주 경과 시점 기준 서울 지역별 집값 변화가 집계됐습니다.
- 한국은행이 '금융안정 상황' 보고서를 발표했습니다.
누가 무엇을 주장하나
- 장정수(한국은행 부총재보)
- 정책당국이 수도권 주택시장 불안 완화를 위해 집값 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성 정책 강화 기조를 유지해야 한다고 밝혔습니다.
- 장용성(한국은행 금융통화위원)
- 수도권 집값 오름세와 가계대출 증가 압력으로 금융 불균형 축적 경계감이 높다고 진단했습니다.
- 한국은행
- 양도세 완화 등 정부 대책의 효과는 향후 집값 상승 기대 수준에 크게 좌우될 것이라고 분석했습니다.
확인된 사실과 엇갈리는 주장
여러 매체에서 공통으로 확인되는 사실
- 한국은행이 9월 22일 '금융안정 상황' 보고서를 발표했습니다.
- 다주택자가 향후 5년간 집값이 서울 수준(8.2%)으로 오를 것으로 기대하면 매도 유인이 있는 가구는 8.9%에 그친다고 분석됐습니다.
- 기대 상승률이 전국 평균(1.1%)으로 낮아지면 매도 유인이 있는 가구는 30.4%까지 늘어난다고 분석됐습니다.
- 8·13 대책 이후 서울 강남·서초 등 고가주택 지역은 가격이 하락한 반면 중랑·성북 등 상대적 저가 지역은 상승했습니다.
용어 풀이
- 양도소득세 중과
- 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 세율을 추가로 더해 매기는 제도입니다.
- 금융안정 상황 보고서
- 한국은행이 정기적으로 금융시스템의 위험 요인을 점검해 발표하는 자료입니다.
- 금융취약성지수(FVI)
- 가계부채와 자산가격 등을 토대로 중장기 금융 불균형 축적 정도를 나타내는 한국은행 지표입니다.
- 가계대출 총량목표
- 금융당국이 은행권의 가계대출 증가율에 설정하는 관리 목표치입니다.
- 8·13 부동산 대책
- 정부가 8월 13일 발표한 세제·금융·공급을 아우르는 주택시장 안정 대책입니다.
앞으로 확인할 것
- 정부가 지난달 발표한 세제개편안에 따른 양도세 중과 한시 완화가 2027~2028년 실제로 어떤 매물 효과를 내는지 확인해야 합니다.
- 일각에서 제기되는 한국은행의 10월 추가 기준금리 인상 가능성과, 다수 전문가가 전망하는 11월 인상 시점이 실제로 어떻게 실현될지 지켜봐야 합니다.
- 서울 강남·서초 등 고가주택과 강북·서울 외곽 등 중·저가 지역 간 가격 차별화 흐름이 이어지는지 확인해야 합니다.
- 가계대출 총량목표 상향(1.5%→3.0%) 이후 주택관련대출 증가세가 실제로 확대되는지 점검해야 합니다.
자주 묻는 질문
양도세를 깎아줘도 다주택자가 집을 안 파는 이유는 무엇인가요＋
한국은행 분석에 따르면 향후 집값이 많이 오를 것이라는 기대가 클수록 집을 팔았을 때보다 계속 보유했을 때 얻는 이익이 더 커서 매도 유인이 줄어듭니다.
양도세 중과 완화는 언제부터 언제까지 적용되나요＋
정부가 지난달 발표한 세제개편안에 따라 2년 이상 보유한 주택에 대해 2027년부터 2028년까지 중과세율이 한시적으로 낮아지며, 올해 5월 10일 이후 매도분에도 소급 적용됩니다.
고가주택과 중·저가주택의 집값 흐름은 왜 다르게 나타났나요＋
보유세·양도세 강화 영향을 크게 받는 강남·서초 등 고가주택은 매물이 늘고 가격이 하락한 반면, 상대적으로 세 부담이 적은 중랑·성북 등 지역은 매수 수요가 이어지며 가격이 올랐습니다.
이 분석은 앞으로 집값이 계속 오른다는 뜻인가요＋
이 보고서는 다주택자의 매도 유인이 집값 기대에 따라 달라진다는 분석 결과를 제시한 것으로, 향후 집값 방향을 단정하지 않습니다.
내용을 대조한 기사
서로 다른 매체 6곳의 아래 기사들을 서로 대조해서, 여러 매체에서 공통으로 확인되는 내용만 정리했습니다. 기사 본문은 저장하거나 옮겨 싣지 않습니다.
이 사안의 다른 보도
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2026년 9월 22일 집계 기준으로 작성한 리포트이며, 이후의 보도는 반영하지 않습니다. 요약과 분석은 투자 권유, 법률 판단, 가격 전망이 아닙니다.