실거주 갱신 거절 뒤 제3자 임대의 배상 기준

대법원 2부는 서울 서대문구 아파트의 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 손해배상 소송에서 A씨의 손을 들어준 2심 판결을 확정했습니다. 주심은 권영준 대법관이었으며, 대법원은 B씨의 상고를 기각했습니다. 쟁점은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 B씨가 이후 다른 사람에게 집을 빌려준 데 법에서 인정하는 '정당한 사유'가 있었는지였습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인의 손해배상 책임을 정하고 있습니다. 갱신 요구를 받아들였다면 이어졌을 계약 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면, 그로 인해 기존 임차인이 입은 손해를 배상하도록 한 규정입니다. 이번 사건에서는 갱신됐을 2년이 끝나기 전에 새 임대차계약을 맺었다는 점이 배상 청구의 출발점이 됐습니다.

B씨는 갱신을 거절한 뒤 실제로 해당 아파트에 거주했습니다. 2022년 9월 전입신고를 했고, 2023년 2월 입국한 뒤 2024년 4월까지 살았습니다. 그러나 2024년 2월 새 세입자와 보증금 8억 2,000만원의 계약을 체결했고, 새 임대 기간을 2024년 4월부터 2026년 4월까지로 정했습니다. 따라서 법원이 판단한 문제는 실거주 여부만이 아니라, 실제 거주를 끝내고 다른 사람에게 임대한 이유가 배상 책임을 면제할 사유인지였습니다.

대법원은 정당한 사유를 인정하려면 두 조건이 함께 충족돼야 한다고 처음으로 판단했습니다. 갱신을 거절할 때 예상할 수 없었던 사정이 생겨야 하고, 그 사정 때문에 제3자에게 집을 임대하는 일이 불가피해야 한다는 것입니다. 이 두 조건을 증명할 책임도 임대인에게 있다고 밝혔습니다. 자금이 필요해졌다는 설명만으로 결론이 정해지는 것이 아니라, 그 필요를 당시 예상할 수 있었는지와 새 임대 외의 선택이 가능했는지를 함께 따진 판단입니다.

배상액은 새 임대차의 보증금 전체나 기존 보증금과의 차액으로 정해지지 않았습니다. 2심은 새 임차인에게 받은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분을 4,400만원으로 봤습니다. 그 범위 안에서 A씨가 청구한 3,800만원을 인정했고, 대법원이 이 결론을 유지했습니다. 4,400만원은 법원이 비교한 임대료 차액의 기준이고, 3,800만원은 이번 소송에서 실제로 인정된 배상액입니다.