전세금 반환 지연으로 잃은 새 집 계약금의 배상 책임

2026년 10월 7일까지 알려진 판단은 의정부지법 민사4-3부의 항소심 판결입니다. 이평근 부장판사가 맡은 재판부는 세입자 A씨가 기존 집주인 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 및 손해배상 소송에서 새 집 계약금 손실에 대한 배상 청구를 받아들였습니다. 1심이 인정하지 않았던 손해배상 책임을 항소심이 인정하면서, B씨가 지급해야 할 돈에 계약금 손실액 1,500만원과 지연손해금이 포함됐습니다.

배상 대상은 새 집에 낸 계약금 전체가 아니라 A씨가 돌려받지 못한 부분입니다. A씨는 새 집 계약금으로 2,200만원을 냈지만, 기존 전세보증금을 받지 못해 잔금을 치르지 못했고 새 집 계약이 해지됐습니다. 이후 계약금 가운데 700만원만 돌려받았으므로, 재판부가 배상을 명한 1,500만원은 계약 해지로 실제 잃은 계약금에 해당했습니다.

핵심 쟁점은 기존 보증금을 늦게 돌려준 책임이 다른 집의 계약금 손실까지 이어지는지였습니다. 항소심 재판부는 기존 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 일과 새 집 계약금을 잃은 일 사이에 법적으로 책임을 물을 만한 인과관계가 있다고 판단했습니다. 주택 임대차에서는 기존 보증금을 돌려받지 못할 경우 새 계약의 계약금을 잃는 등 상당한 손해가 생길 가능성이 높다는 점도 판단의 근거로 설명했습니다.

재판부는 B씨가 새 집 계약금 손실 가능성을 미리 알고 있었는지도 살폈습니다. A씨는 새 집을 계약한 사실과 함께 보증금을 제때 받지 못하면 잔금을 낼 수 없어 계약금을 잃을 수 있다고 여러 차례 알렸습니다. 재판부는 이런 통지를 받은 B씨가 손해를 일으킬 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단했습니다.

이 판단에 적용된 민법 제393조 제2항은 채무자가 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 그 사정으로 발생한 손해까지 배상하도록 규정하고 있습니다. 재판부는 새 집 계약금 손실을 이 조항의 '특별손해'로 인정했습니다. 따라서 판결의 근거는 보증금 반환이 늦어졌다는 사실뿐 아니라, 그 지연이 새 계약의 잔금 지급과 계약금 손실로 이어진 경위와 집주인이 미리 전달받은 내용에 있었습니다.

B씨가 내세운 새 임차인의 보증금 수령 문제에 대해서도 재판부는 판단했습니다. 재판부는 새 임차인에게 보증금을 받아야 기존 보증금 반환 의무가 생기거나 반환 시기가 미뤄지는 것은 아니라고 설명했습니다. 새 임차인의 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식을 관행이라고 하더라도, 이를 이유로 집주인의 손해배상 책임을 면제할 수는 없다고 밝혔습니다.