서울 20년 초과 아파트, 신축보다 높은 상승률

무슨 일인가

한국부동산원이 9월 25일 발표한 연령별 아파트 매매가격 지수에서 2026년 8월 서울의 준공 20년 초과 아파트 지수는 102.6을 기록했습니다. 5년 이하 신축 지수 101.9보다 높았고, 전달과 비교한 상승률도 구축이 더 컸습니다.

지역별 흐름은 달랐습니다. 노원·도봉·강북·성북구가 포함된 동북권에서는 20년 초과 아파트 지수가 7월 101.7에서 8월 103.6으로 올랐습니다. 은평·마포·서대문구가 포함된 서북권에서도 구축 지수가 신축보다 높았습니다.

강남·서초·송파구와 강동구가 포함된 동남권은 반대였습니다. 5년 이하 아파트 지수는 상승했지만 20년 초과 지수는 전달보다 소폭 낮아졌습니다. 매일경제·세계일보·SBS·연합뉴스는 세제개편안 발표 뒤 고가 재건축 단지에 급매물이 늘어난 점을 원인으로 들었습니다.

배경과 경위

기사들은 동북권의 구축 상승 배경으로 신축 공급이 상대적으로 적은 점과 노원구 상계동 등에서 정비사업이 추진되는 점을 들었습니다. 정비사업은 낡은 주택을 재건축하거나 재개발하는 사업으로, 진행 기대가 매수 관심에 영향을 줄 수 있다는 해석입니다.

서북권에 대해서는 최근 신축 가격이 오른 뒤 구축 가격이 따라가는 이른바 ‘키 맞추기’가 거론됐습니다. 마포구의 한 공인중개사는 신축 가격 상승이 구축 가격에도 영향을 줬다는 견해를 밝혔습니다. 이는 시장 전체에서 확인된 원인이라기보다 중개업자의 해석입니다.

동남권에서는 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안 이후 일부 고가 재건축 단지에서 급매물이 나오고 호가가 낮아졌다는 보도가 있었습니다. 매일경제·세계일보·SBS·연합뉴스는 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트에서 기존 시세보다 5억~10억원 낮춘 매물이 등장했다고 전했습니다. 가격 지수와 매물 변화는 서울 안에서도 지역·연령대별 차이가 있음을 보여줍니다.

1. 8월 3일정부가 세제개편안을 발표했습니다. 이후 동남권 일부 고가 재건축 단지에서 급매물이 나왔다는 보도가 있었습니다.
2. 9월 25일한국부동산원이 2026년 8월 연령별 아파트 매매가격 지수를 발표했습니다.

누가 무엇을 주장하나

한국부동산원

연령별 아파트 매매가격 지수를 발표했습니다. 발표된 지수에서 2026년 8월 서울 20년 초과 아파트의 상승률은 5년 이하 아파트보다 높았습니다.

마포구의 한 공인중개사

신축 아파트값이 먼저 오른 뒤 20년 이상 구축 가격이 이를 따라가는 흐름이 나타났다는 견해를 밝혔습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

연령별 아파트 매매가격 지수

아파트를 준공 후 경과 기간별로 나누어 매매가격 변화를 나타내는 지수입니다.

20년 초과 아파트

준공한 지 20년이 지난 아파트를 뜻하며, 기사에서는 5년 이하 아파트와 가격 흐름을 비교했습니다.

정비사업

노후 주거지를 재건축하거나 재개발해 주거 환경을 정비하는 사업입니다.

호가

매도자가 팔기 위해 내놓은 희망 가격으로, 실제 거래 가격과 다를 수 있습니다.

앞으로 확인할 것

• 노원구 상계동 등 동북권 정비사업 추진 단지의 진행 상황은 각 사업의 후속 절차와 발표에서 확인할 수 있습니다.
• 8월 3일 세제개편안 발표 이후 동남권 고가 재건축 단지의 매물과 호가가 어떻게 변하는지는 후속 시장 보도에서 확인할 사안입니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 26일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 5건, 매체 5곳 기준)