금리 변동이 아파트값과 주택 매입 자금에 미치는 영향

무슨 일인가

국토연구원은 2026년 9월 23일 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다. 보고서는 금리 변화와 전국 아파트 매매가격의 관계를 추정하고, 주택 매입 자금의 조달 경로도 살폈습니다.

연구진의 추정에서 금리 상승기에 금리가 0.25%포인트 오르면 전국 아파트 매매가격은 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 하락했습니다. 금리 하락기에는 0.25%포인트 인하가 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 상승과 관련된 것으로 나타났습니다.

국토연구원은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리, 주택시장으로 들어오는 자금의 규모와 경로를 함께 살펴야 한다고 밝혔습니다. 금리가 오르면 대출 원리금 부담이 커질 수 있어 취약차주의 상환능력과 연체 동향도 점검해야 한다는 설명입니다.

배경과 경위

분석은 금리 충격이 주택 가격에 일정한 시차를 두고 반영된다는 점을 살폈습니다. 경향신문 보도에 따르면 연구진은 KB부동산 전국 아파트 매매가격지수를 바탕으로 금리 상승기와 하락기를 구분해 분석했습니다. 동아일보는 분석 변수로 CD 91일물 금리와 물가, 통화량, 아파트값 등을 들었다고 전했습니다.

보고서가 제시한 가격 변화는 다른 조건이 같을 때 금리 충격에 대한 추정치입니다. 동아일보는 실제 집값에는 경기, 주택 수급, 유동성, 정책도 영향을 준다고 설명했습니다. 따라서 이 수치를 특정 지역이나 개별 주택의 가격 변화로 그대로 적용할 수는 없습니다.

서울 주택 매입 자금에서는 임대보증금 비중이 2021~2022년 27.1%에서 2026년 1~4월 6.6%로 낮아졌고, 금융기관 대출 비중은 같은 기간 15.7%에서 23.6%로 높아졌습니다. 국토연구원은 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 여러 경로를 함께 점검해야 한다고 제언했습니다. 이 분석은 자금 조달 구성의 변화이며, 개별 차주의 대출 조건이나 세금·계약 조건을 정한 발표는 아닙니다.

1. 2026년 9월 23일국토연구원이 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토연구원

금리 인상의 가격 하락 영향은 상승기에 비교적 단기에 크게 나타난다고 분석했습니다. 기준금리와 시장금리, 주택담보대출 금리뿐 아니라 주택시장 자금 유입 경로와 취약차주의 상환 부담도 살펴야 한다고 제언했습니다.

박진백(부연구위원·국토연구원)

금리와 유동성의 방향을 함께 파악할 지표를 만들고 정기적으로 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

금리 상승기

분석에서 기준금리가 인상된 뒤 다음 금리 변동이 있기 전까지로 구분한 기간입니다.

CD 91일물 금리

양도성예금증서가 발행된 뒤 91일 만기에 적용되는 단기 시장금리로, 동아일보는 보고서의 금리 변수로 쓰였다고 전했습니다.

주택 매입자금 조달계획서

주택을 살 때 매입 자금을 어떤 경로로 마련하는지 적는 계획서입니다.

취약차주

금리 상승 등으로 상환 부담이 상대적으로 크게 나타날 수 있어 금융기관이 상환능력과 연체 위험을 살피는 차주를 가리킵니다.

앞으로 확인할 것

• 국토연구원은 기준금리와 시장금리, 주택담보대출 금리 변화가 주택 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.
• 국토연구원은 가계부채와 연체 동향, 특히 취약차주의 상환 부담 변화를 살펴야 한다고 제언했습니다.
• 국토연구원은 정책금융과 사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 주택시장 자금 유입 경로를 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 24일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 8건, 매체 7곳 기준)