서울 아파트 월세 거래 우위와 월 4,000만 원 계약

무슨 일인가

서울 아파트 임대차에서 월세 거래가 전세 거래보다 많은 흐름이 이어졌습니다. 매일경제 보도에 따르면 2026년 3월 월세 거래가 전세 거래를 앞섰고, 9월 23일 집계에서도 월세가 더 많았습니다. 다만 9월 거래량은 계약 신고 기간이 남아 바뀔 수 있습니다. 동아일보와 뉴시스가 전한 의원실 보도에서는 2026년 1~7월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 52%로 집계됐습니다. 전세는 보증금을 맡기고 계약 기간이 끝나면 돌려받는 방식이고, 월세는 매달 임차료를 내는 방식입니다. 보증금과 월세를 함께 내는 계약은 반전세라고 합니다.

올해 서울에서 월 1,000만 원 이상인 아파트 월세 계약은 186건으로 집계됐습니다. 동아일보와 서울경제 보도에 따르면 지난해 같은 기간보다 28.3% 늘었고, 전체 월세 계약 중 0.4%였습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 한 두 매체의 보도에서 올해 1월부터 9월 19일까지 최고가는 용산구 나인원한남의 전용면적 244㎡ 계약이었습니다. 3월 20일 보증금 3억 원, 월세 4,000만 원에 계약됐습니다. 월세 1,000만 원 이상 계약은 용산구에 가장 많았고, 서초구와 강남구가 뒤를 이었습니다.

전세 매물 감소와 전셋값 상승, 전세대출 규제와 금리 부담은 월세 전환의 배경으로 보도됐습니다. 매일경제가 인용한 아실 집계에서는 서울 아파트 전세와 월세 매물이 모두 2026년 1월 1일보다 9월 23일에 적었습니다. 매일경제는 보증금은 유지하고 월세를 더하는 계약도 전세보다 적은 목돈으로 입주하려는 수요와 관련 있다고 전했습니다. 다만 매물과 거래량은 집계 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

월세 전환이 세입자 부담에 미치는 영향은 보증금과 전환 조건에 따라 다릅니다. 동아일보가 전한 국회입법조사처 분석은 전세보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때, 월세와 반환받은 보증금의 예금 이자를 비교하면 연간 지출이 약 100만 원 늘어난다고 산출했습니다. 이는 특정 전환율과 예금 금리를 적용한 계산입니다. 고액 월세 증가의 배경에 대해서는 부동산업계가 고가 주택을 매입하는 대신 자금 유동성을 확보하려는 수요와 보유에 따르는 세금·관리 부담을 들었습니다.

월세 거래가 전세보다 많은 기간과 집계 수치는 기준을 구분해 봐야 합니다. 월세 비중 52%는 1~7월 임대차 거래에서 월세 거래가 차지한 비율이고, 월세 거래가 전세보다 많았다는 보도는 월별 거래 건수의 비교입니다. 독자가 계약을 검토할 때는 보증금, 월 임차료, 대출 조건을 함께 비교해야 합니다. 해당 기사들은 개별 계약에 적용되는 대출·세금 조건이나 세입자별 비용을 제시하지 않았습니다.

배경과 경위

동아일보와 뉴시스가 전한 보도에서 서울 아파트 임대차의 월세 비중은 2025년 1~7월 43.9%에서 2026년 같은 기간 52%로 높아졌습니다. 뉴시스는 아실 집계를 인용해 서울 아파트 전세 매물이 2026년 1월 1일 2만 3,060건에서 4월 30일 1만 5,626건으로 줄었다고 보도했습니다. 전셋값 상승과 전세대출 규제, 금리 부담도 월세·반전세 선택이 늘어난 배경으로 언급됐습니다.

고액 월세도 함께 보도됐지만, 월 300만 원 이상 계약 건수는 서울경제가 6,570건, 뉴시스가 6,604건으로 달리 제시했습니다. 집계 기준이 같다고 확인되지 않아 이 수치는 하나로 합치지 않았습니다. 반면 월 1,000만 원 이상 계약 186건과 전년 동기 대비 28.3% 증가는 동아일보와 서울경제가 공통으로 전했습니다. 고액 계약이 늘어난 이유로는 서울 전반의 월세화뿐 아니라 고가 주택을 매입하지 않고 임차하려는 수요도 제시됐습니다.

1. 3월 20일용산구 나인원한남 전용면적 244㎡가 보증금 3억 원, 월세 4,000만 원에 계약됐습니다.
2. 3월매일경제가 전한 서울부동산 정보광장 거래 집계에서 서울 아파트 월세 거래가 전세 거래보다 많아졌습니다.
3. 9월 19일국토교통부 실거래가 공개시스템 집계 기준으로 올해 서울 아파트 월세 최고가와 월 1,000만 원 이상 계약 건수가 보도됐습니다.
4. 9월 23일서울부동산 정보광장 집계에서 9월 서울 아파트 월세 거래가 전세 거래보다 많았습니다. 계약 신고 기간이 남아 거래량은 달라질 수 있습니다.

누가 무엇을 주장하나

국회입법조사처

동아일보 보도에 따르면 전세보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 반환받은 보증금의 예금 이자를 반영해도 세입자의 연간 지출이 약 100만 원 늘어난다고 분석했습니다. 월세 전환이 실질 소득 감소와 자산 형성 지연으로 이어질 수 있다고 설명했습니다.

김효선(KB국민은행 부동산 수석전문위원)

뉴시스에 따르면 대출 규제와 전세보증금 부담, 전세 매물 감소가 함께 나타나 월세의 비중과 중요성이 커지고 있다고 설명했습니다.

박원갑(KB국민은행 부동산 수석전문위원)

매일경제 보도에서 전세 품귀가 매매가격을 밀어올릴 수 있다고 전망했습니다.

부동산업계

서울경제 보도에 따르면 고가 주택을 매입해 목돈을 묶기보다 월세를 내며 자금 유동성을 확보하려는 수요가 초고가 월세 증가 배경에 있다고 설명했습니다. 주택 보유에 따르는 세금과 관리 부담도 임차 선택 요인으로 제시했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

전세

세입자가 집주인에게 보증금을 맡기고 거주한 뒤 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 임대차 방식입니다.

월세

세입자가 보증금과 별도로 매달 임차료를 내는 임대차 방식입니다.

반전세

전세보다 보증금을 낮추는 대신 매달 월세를 내는 계약을 가리킵니다.

전월세전환율

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 전환액에 적용해 월 임차료를 산정하는 비율입니다.

앞으로 확인할 것

• 서울부동산 정보광장이 집계하는 9월 아파트 임대차 거래는 계약 신고 기간이 끝난 뒤 월세와 전세 건수가 달라지는지 확인해야 합니다.
• 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고되는 후속 계약에서 월 1,000만 원 이상 월세 계약의 건수와 지역 분포가 갱신됩니다.
• 매일경제가 전한 아실 매물 집계와 KB부동산 가격지수의 후속 수치에서 서울 아파트 전월세 매물·가격 변화가 확인됩니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 27일서울 아파트 월세 최고 계약이 용산구 나인원한남에서 월 4,000만 원에 체결됐고, 월 1,000만 원 이상 계약은 186건으로 전년 동기보다 28.3% 늘었다는 내용을 반영했습니다. 9월 거래 집계는 신고 기간이 남아 변동 가능성이 있다는 점도 덧붙였습니다. (기사 8건, 매체 4곳 기준)
2. 2026년 9월 25일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 5건, 매체 4곳 기준)