토지거래허가구역 세 낀 주택의 입주 유예 연장

무슨 일인가

국토교통부는 2026년 9월 17일 토지거래허가구역에서 임대 중인 주택을 매수한 사람이 실거주를 시작하는 시점을 미루는 특례를 연장하고 범위를 넓힌다고 밝혔습니다. 2026년 5월 도입한 특례의 신청 기한을 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장하고, 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회도 유예 기간에 넣습니다.

토지거래허가구역에서 집을 사려면 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 원칙적으로 허가 뒤 4개월 안에 입주하고 취득일부터 2년간 직접 살아야 합니다. 이번 특례를 이용하려는 매수자는 2026년 5월 12일부터 무주택 상태를 유지해야 하고, 입주 뒤 2년 거주 의무도 지켜야 합니다. 갱신계약은 매수자와 세입자가 합의해 체결해야 하며, 계약갱신청구권을 이미 썼는지는 조건이 아닙니다.

국토교통부는 세입자가 사는 집의 매매 때 세입자가 바로 나가야 하는 부담을 덜고, 주택 거래와 거주 안정을 함께 지원하려는 조치라고 설명했습니다. 정부는 2026년 9월 18일 관련 개정안을 입법예고하고 10월 1일 시행할 계획이라고 밝혔습니다. 서울경제 보도에 따르면 갱신계약을 유예 신청 전에 맺어야 하며, 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 합니다.

배경과 경위

토지거래허가구역의 주택은 허가를 받아 매수한 뒤 실제 거주하는 것이 원칙입니다. 정부는 2026년 2월 일정 요건을 갖춘 무주택자의 세입자 거주 주택 매수를 허용했고, 5월에는 유예 대상을 임대 중인 주택 전반으로 넓혔습니다. 당시 신청은 2026년 말까지로 정했습니다.

서울경제 보도에 따르면 서울 전역과 경기 일부 지역이 2025년 10월 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 매물 잠김과 임차인 불편이 제기됐습니다. 서울경제 보도에 따르면 세제개편안에 다주택자 양도세 중과 한시 완화 등 주택 매도를 유도하는 방안이 포함된 것이 이번 추가 조정의 배경입니다.

2026년 5월 특례 도입 뒤 넉 달 만에 다시 바뀌면서 정책의 예측 가능성을 둘러싼 논쟁도 이어졌습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 문제가 있는 정책을 고치는 일 자체보다 사전 검토 없이 시행한 뒤 보완하는 방식이 부작용을 낳을 수 있다고 말했습니다.

1. 2026년 2월정부가 일정 요건을 갖춘 무주택자의 토지거래허가구역 내 세입자 거주 주택 매수를 허용했습니다.
2. 2026년 5월정부가 실거주 유예 대상을 임대 중인 주택 전반으로 확대하고 신청 기한을 2026년 12월 31일로 정했습니다.
3. 2026년 9월 17일국토교통부가 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고 갱신계약 1회도 유예에 포함한다고 발표했습니다.
4. 2026년 9월 18일이재명 대통령이 기자회견에서 부동산 정책의 신속한 집행과 이해관계자와의 소통을 통해 혼란을 줄이겠다고 밝혔습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토교통부

세입자의 거주 안정과 주택 거래를 보완하기 위해 신청 기한을 연장하고 갱신계약도 유예 기간에 포함한다고 밝혔습니다. 갱신계약을 한 차례 인정하는 것은 계약갱신청구권 사용 여부와 관계없이 세입자가 계속 살 수 있도록 하려는 취지라고 설명했습니다.

이재명 대통령

공급·규제·세제 정책을 확고하고 신속하게 집행하고 이해관계자와 충분히 소통해 혼란과 반발을 줄이겠다고 밝혔습니다.

권칠승(더불어민주당 정책위의장)

기존 신청 기한으로는 2027년에 주택을 매도하려는 경우 특례를 신청하기 어렵다며 신청 기한 연장과 임대차 갱신 허용을 요청했습니다.

남혁우(우리은행 부동산연구원)

세제 변화로 매물이 나올 때 세 낀 주택의 거래를 돕고 매매시장에 숨통을 틔울 수 있다고 봤습니다. 매물 출회가 전월세 공급 감소로 이어져 임대료 변동성이 커질 가능성도 있다고 덧붙였습니다.

박합수(건국대 부동산대학원 교수)

이미 시행한 정책에 문제가 있으면 바꾸는 것 자체는 문제 삼을 일이 아니라고 말했습니다. 다만 사전 검토 없이 먼저 시행하고 나중에 보완하면 시장에 부작용이 생길 수 있다고 지적했습니다.

신보연(세종대 부동산AI융합학과 교수)

전월세난 같은 부작용을 정책 설계 단계에서 고려했어야 한다고 지적했습니다. 유예를 반복해서 늘리면 정책 신뢰가 약해지고 피해가 생길 수 있다고 말했습니다.

이은형(대한건설정책연구원 연구위원)

잦은 수정은 정책 준비가 충분하지 않았다는 점을 드러낸다고 지적했습니다. 임대주택 매도를 유도하면서 임대 물량을 유지해 전월세 시장을 안정시키려는 목표가 서로 충돌할 수 있다고 말했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

토지거래허가구역

주택 등 부동산을 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 지역입니다.

실거주 유예

토지거래허가구역에서 집을 산 사람이 기존 세입자의 임대차 기간 동안 입주를 미룰 수 있도록 한 특례입니다.

계약갱신청구권

세입자가 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이번 특례의 갱신계약 인정은 이 권리를 이미 썼는지와 관계없이 매수자와 세입자가 합의해야 합니다.

세 낀 매물

세입자가 거주하고 임대차계약이 남아 있는 상태로 매매되는 주택을 가리키는 말입니다.

앞으로 확인할 것

• 국토교통부가 2026년 9월 18일 입법예고한 개정안을 거쳐 10월 1일부터 시행할 계획입니다.
• 유예를 신청하는 주택 매수자의 무주택 요건은 2026년 5월 12일부터 적용되며, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
• 갱신계약 인정 여부는 매수자와 세입자의 합의로 정해지며, 계약은 유예 신청 기간 안에 시작돼야 합니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 28일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 5건, 매체 3곳 기준)