금리 상승이 아파트값과 주택 매입자금에 미치는 영향

무슨 일인가

국토연구원은 2026년 9월 23일 국토이슈리포트 제95호 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’을 공개했습니다. 연구진은 금리 상승 국면에 0.25%포인트 인상 충격이 있을 때 전국 아파트 매매가격이 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 낮아지는 것으로 추정했습니다. 이는 금리 인상으로 자금 조달 비용이 커지면 주택 수요와 가격이 낮아지는 경로를 분석한 결과입니다.

국토연구원은 금리 상승기에는 하락 효과가 초기에 크게 나타나는 반면 금리 하락기에는 상승 효과가 시간이 지나며 커지는 것으로 분석했습니다. 금리 하락 국면에 0.25%포인트 인하 충격을 적용하면 전국 아파트값 상승 효과는 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7%로 추정됐습니다. 동아일보는 이번 수치가 다른 조건이 같을 때의 추정치이며 실제 집값은 경기, 주택 수급, 유동성, 정책에도 영향을 받는다고 전했습니다.

연구진은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리가 가격과 거래에 미치는 영향을 점검해야 한다고 밝혔습니다. 금리 상승으로 집값이 낮아지는 동시에 원리금 상환 부담이 커지면 차주의 상환 능력이 떨어지고 연체 위험이 높아질 수 있다고 설명했습니다. 특히 취약차주의 가계부채와 연체 동향을 살필 필요가 있다고 제언했습니다.

배경과 경위

국토연구원은 기준금리 인상 이후 다음 금리 변동 전까지를 상승 국면, 인하 이후 다음 변동 전까지를 하락 국면으로 구분해 금리 충격과 주택가격의 관계를 분석했습니다. 연합뉴스와 SBS 보도에 따르면 분석에는 경기, 물가, CD 91일물 금리, 통화량, KB 아파트 매매가격지수 등이 활용됐습니다.

금리만으로 집값 움직임을 설명하기 어려운 사례도 보고됐습니다. 경향신문 보도에 따르면 연구진은 2021년 8월 금리 인상이 시작된 뒤 15개월 만에 서울 아파트 실거래가가 20% 하락한 사례와, 최근 시장금리가 오른 상황에서도 2026년 7월 서울 아파트값이 1년 전보다 14.5% 상승한 상황을 함께 제시했습니다. 연구진은 금리 외 유동성 요인과 주택시장으로 들어오는 자금 경로를 살펴야 한다고 설명했습니다.

서울 주택 매입자금에서 임대보증금 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2026년 1~4월 6.6%로 낮아졌고, 금융기관 대출 비중은 같은 기간 15.7%에서 23.6%로 높아졌습니다. 세계일보·SBS·연합뉴스 보도에 따르면 연구진은 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입도 포함해 자금 유입을 점검하라고 제언했습니다.

1. 9월 23일국토연구원이 금리 상승기 주택시장 변동성 분석 보고서를 공개했습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토연구원 연구진

금리 상승 국면의 0.25%포인트 인상 충격은 아파트값을 6개월 뒤 가장 크게 낮추는 것으로 추정되며, 효과는 시간이 지나며 약해진다고 분석했습니다. 금리와 유동성, 다양한 매입자금 경로 및 취약차주의 상환 위험을 함께 점검해야 한다고 제언했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

금리 상승 국면

국토연구원 분석에서 기준금리 인상 뒤 다음 금리 변동이 있기 전까지로 구분한 기간입니다.

주택담보대출 금리

집을 담보로 대출받을 때 적용되는 금리로, 대출 원리금 상환액에 영향을 줍니다.

자금조달계획서

주택을 살 때 매입 자금을 어떤 경로로 마련하는지 적는 계획서입니다.

임대보증금

세입자가 임대차 계약에 따라 집주인에게 맡기는 보증금입니다.

앞으로 확인할 것

• 국토연구원이 보고서에서 제언한 기준금리·시장금리·주택담보대출 금리의 변화 점검이 이어지는지 확인해야 합니다.
• 연구진이 제언한 가계부채와 연체 동향 점검에서 취약차주의 상환 부담이 어떻게 나타나는지 확인해야 합니다.
• 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 주택 매입자금 경로에 대한 관리 방안이 정해지는지 살펴야 합니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 24일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 8건, 매체 7곳 기준)