금리 상승과 아파트값 하락 영향의 시차

무슨 일인가

국토연구원은 2026년 9월 23일 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다. 보고서는 금리 변화와 아파트 매매가격의 관계를 분석하고 주택시장 자금 조달 경로를 살폈습니다.

연구원 분석에서 금리 상승기에 0.25%포인트 인상 충격은 전국 아파트값을 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 낮추는 것으로 추정됐습니다. 이는 금리 인상이 자금 조달 비용을 높여 주택 수요와 가격을 낮추는 경로를 반영한 추정치입니다.

서울 주택 매입자금 구성에서는 금융기관 대출 비중이 2021~2022년 15.7%에서 2026년 1~4월 23.6%로 늘었습니다. 같은 기간 임대보증금 비중은 27.1%에서 6.6%로 줄었습니다. 연구진은 대출 외에도 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 자금 유입 경로를 점검해야 한다고 밝혔습니다.

배경과 경위

분석은 금리 상승 국면과 하락 국면을 구분해 각 국면에 금리 0.25%포인트 인상 또는 인하 충격을 적용했습니다. 연구 기간과 지표는 기사별로 1999년 5월~2026년 8월 또는 2006년 1월~2026년 7월로 다르게 소개됐습니다.

금리 상승 국면의 추정치는 6개월 뒤 하락 폭이 가장 크고 이후 줄었습니다. 반면 금리 하락 국면에서는 0.25%포인트 인하 때 전국 아파트값 상승 효과가 6개월 뒤 0.6%에서 24개월 뒤 1.7%로 커지는 것으로 분석됐습니다. 연구진은 금리 효과가 금리 방향과 시차에 따라 달라지며, 실제 가격에는 유동성 등 다른 요인도 작용한다고 설명했습니다.

서울 자금조달계획서 분석에서는 부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 증여·상속 비중도 2021~2022년보다 2026년 1~4월에 높아졌습니다. 연구진은 금리만으로 주택가격을 판단하기 어렵다며 시장금리와 주택담보대출 금리, 시중 유동성과 자금 유입 경로를 함께 점검할 필요가 있다고 제언했습니다.

1. 9월 23일국토연구원이 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토연구원

금리 상승은 주택가격과 거래에 시차를 두고 영향을 줄 수 있으므로 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리, 유동성을 함께 점검해야 한다고 밝혔습니다. 대출과 전세보증금, 증여 등 주택 매입자금 유입 경로를 살피고 특정 경로에 자금이 과도하게 몰리지 않도록 관리할 필요가 있다고 제언했습니다.

박진백(부연구위원·국토연구원)

금리와 유동성의 방향을 함께 파악할 지표를 만들고 정기적으로 점검할 필요가 있다고 말했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

금리 상승 국면

연구원 분석에서 기준금리 인상 뒤 다음 금리 변동 시점까지로 구분한 기간입니다.

주택담보대출 금리

주택을 담보로 빌린 돈에 적용되는 이자율로, 대출자의 상환 부담에 영향을 줍니다.

자금조달계획서

주택을 매입할 때 매입 자금의 출처와 조달 방법을 적는 계획서입니다.

임대보증금

세입자가 임대차 계약에 따라 집주인에게 맡기는 보증금으로, 주택 매입자금 구성에 포함될 수 있습니다.

앞으로 확인할 것

• 국토연구원이 제언한 시장금리와 주택담보대출 금리의 변화 점검 결과가 주택가격과 거래에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 국토연구원이 제언한 대출·전세보증금·증여 등 주택시장 자금 유입 경로의 점검과 관리가 어떻게 이뤄지는지 확인해야 합니다.
• 가계부채와 연체 동향에서 취약차주의 상환 부담 변화가 어떻게 나타나는지 살펴야 합니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 26일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 9건, 매체 8곳 기준)