서울 재건축의 증여·분양가·노후 아파트 가격 변화

무슨 일인가

2026년 상반기 서울 아파트 증여 등기는 3,548건으로 전년 같은 기간보다 15.1% 늘었습니다. 같은 기간 전체 거래량은 감소했습니다. 양천구 목동신시가지아파트는 증여 등기 102건, 노원구 상계주공아파트는 95건으로 각각 서울 단지 중 가장 많고 두 번째였습니다.

아시아경제 보도에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 보증 심사 과정에서 파악한 서울 정비사업장 16곳의 2026년 예정 분양가는 3.3㎡당 평균 5,290만 원이었습니다. 2021년 사업장 10곳의 평균 3,130만 원보다 높았습니다. 같은 기간 일반분양은 전체 공급 가구의 30%에서 22%로 줄었습니다. 예정 가격은 실제 분양가와 다를 수 있습니다.

SBS 보도에 따르면 2026년 8월 서울 20년 초과 아파트의 매매가격 지수 상승폭은 5년 이하 신축보다 컸습니다. 동북권과 서북권에서는 노후 아파트 지수가 신축보다 높았지만, 동남권에서는 신축 지수가 더 높았습니다. 보도는 8월 3일 세제개편안 발표 뒤 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트에서 시세보다 5억~10억 원 이상 낮춘 급매물이 나왔다고 전했습니다.

배경과 경위

목동과 상계 등 재건축 추진 지역의 증여 증가 배경으로는 사업 이후 가치 상승 기대와 세금 부담이 거론됐습니다. 광운대 부동산법무학과 서진형 교수는 가격이 더 오르기 전에 자녀에게 증여하려는 판단이 작용했을 수 있다고 설명했습니다. 김인만 부동산경제연구소장은 집값 상승 기대와 다주택자 세 부담 사이에서 소유주들이 증여를 택할 수 있다고 말했습니다.

서울에서는 정비사업이 주택 공급의 주요 경로입니다. 그러나 예정 분양가는 올랐고 일반분양 비중은 낮아졌습니다. 장종태 더불어민주당 의원은 공급 확대가 무주택 실수요자의 주거 안정으로 이어지는지 따져봐야 한다고 밝혔습니다.

SBS 보도는 강북권 노후 아파트 가격 움직임에 대해 신축이 적고 상계동 등에서 정비사업이 추진된 점을 배경으로 들었습니다. 반면 동남권 노후 아파트는 8월 지수가 전월보다 소폭 낮았습니다. 따라서 서울 전체의 노후 아파트 흐름만으로 개별 지역이나 단지의 가격을 설명하기 어렵습니다.

1. 2026년 8월서울의 20년 초과 아파트 가격 지수가 5년 이하 신축 지수보다 높게 나타났습니다.
2. 2026년 9월 26일국회 국토교통위원회 장종태 의원이 HUG 제출 자료를 바탕으로 서울 정비사업 예정 분양가와 일반분양 비중을 공개했습니다.
3. 2026년 9월 27일국회 국토교통위원회 김종양 의원이 제출받은 자료를 바탕으로 서울 아파트 증여 등기 통계를 공개했습니다.

누가 무엇을 주장하나

서진형(광운대 부동산법무학과 교수)

재건축 이후 가격 상승을 기대해 상대적으로 가격이 낮을 때 자녀에게 미리 증여하려는 판단이 작용했을 수 있다고 설명했습니다. 집을 판 뒤 양도소득세를 내고 현금을 증여하는 것보다 아파트를 직접 증여하는 편이 유리하다고 여기는 경우도 있다고 말했습니다.

김인만(부동산경제연구소장)

집값 상승을 기대해 매도하기는 아깝지만 다주택자 세 부담 때문에 계속 보유하기 어려운 소유주들이 증여를 선택할 수 있다고 설명했습니다.

장종태(국회의원·더불어민주당)

정비사업 분양가가 오르고 일반분양 비중이 줄었다며, 공급 확대가 무주택 실수요자의 주거 안정으로 얼마나 이어지는지 따져봐야 한다고 밝혔습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

재건축

오래된 공동주택을 철거하고 새 건물을 짓는 정비사업입니다.

정비사업

재건축·재개발 등을 통해 주거 환경을 정비하고 주택을 공급하는 사업입니다.

일반분양

정비사업에서 조합원에게 배정하거나 임대주택 등으로 공급한 뒤 일반 청약자에게 분양하는 물량입니다.

매매가격 지수

기준 시점의 아파트 매매가격 수준을 100으로 놓고 가격 변화를 나타내는 통계입니다.

분양가상한제

주택 분양가격에 상한을 두는 제도입니다.

앞으로 확인할 것

• HUG 보증 심사 때 제출된 예정 분양가가 공사비와 금융비 등을 반영해 실제 분양가에서 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
• 정비사업별 공급 계획이 진행되면서 일반분양 물량과 비중이 어떻게 정해지는지 확인해야 합니다.
• 재건축 추진 지역의 증여·매매 흐름과 세금 부담은 사업 진행 및 세제 적용 시점에 따라 달라질 수 있어, 개별 거래의 적용 기준을 확인해야 합니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 27일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 8건, 매체 6곳 기준)