금리 인상과 아파트값 하락 효과의 시차 분석

무슨 일인가

국토연구원은 2026년 9월 23일 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다. 보고서는 금리 변화가 아파트 매매가격에 미치는 영향을 금리 상승기와 하락기로 나눠 추정했습니다. 금리 상승기에는 0.25%포인트 인상 충격 뒤 전국 아파트값이 6개월 후 1.2%, 12개월 후 1.1%, 24개월 후 0.9% 하락하는 것으로 나타났습니다.

이 수치는 금리 인상과 집값 사이의 통계적 관계를 추정한 결과입니다. 실제 가격은 경기, 주택 수급, 유동성, 정책에도 영향을 받으므로 개별 지역이나 주택의 가격 변화를 뜻하지 않습니다. 국토연구원은 금리 변화가 가격과 거래에 시차를 두고 반영될 수 있어 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리도 살펴야 한다고 밝혔습니다.

보고서는 서울 주택 매입 자금에서 금융기관 대출 비중이 2021~2022년 15.7%에서 2026년 1~4월 23.6%로 높아졌다고 분석했습니다. 임대보증금 비중은 같은 기간 27.1%에서 6.6%로 낮아졌습니다. 연구원은 대출과 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여 등 여러 자금 경로를 살펴 시장 변동성을 키우는 과도한 유입을 관리해야 한다고 제언했습니다.

배경과 경위

국토연구원은 금리 상승 국면을 기준금리 인상 뒤 다음 금리 변동 전까지, 하락 국면을 기준금리 인하 뒤 다음 변동 전까지로 구분했습니다. 분석에는 금리와 물가, 통화량, 아파트 매매가격 등의 지표가 쓰였습니다. 매체별로 분석 기간은 1999년 5월~2026년 8월 또는 2006년 1월~2026년 7월로 다르게 보도됐습니다.

보고서의 추정에서는 금리 상승기 가격 하락 영향이 초기에 가장 컸고, 시간이 지나며 줄었습니다. 반대로 금리 하락기에는 0.25%포인트 인하 뒤 가격 상승 효과가 6개월 후 0.6%에서 24개월 후 1.7%로 커지는 것으로 분석됐습니다. 연구진은 금리 방향에 따라 주택시장 반응의 크기와 시점이 다를 수 있다고 설명했습니다.

최근 금리 상승에도 서울 아파트 실거래가격이 오른 사례가 함께 보도됐습니다. 경향신문과 서울경제 등에 따르면 2026년 7월 서울 아파트 실거래가격은 1년 전보다 14.5% 높았습니다. 이는 금리와 집값의 관계만으로 시장 움직임을 단정할 수 없다는 연구원의 설명과 맞닿아 있습니다.

1. 2026년 7월서울 아파트 실거래가격이 1년 전보다 14.5% 상승한 것으로 보도됐습니다.
2. 9월 23일국토연구원이 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 발표했습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토연구원

금리 인상은 자금 조달 비용을 높여 주택 수요와 가격을 낮추는 방향으로 작용하지만, 영향은 시차를 두고 나타나며 상승기에는 상대적으로 단기에 크게 나타난다고 분석했습니다. 기준금리와 시장금리, 주택담보대출 금리 및 여러 자금 유입 경로를 함께 점검해야 한다고 제언했습니다.

박진백(부연구위원·국토연구원)

금리와 유동성의 방향을 함께 보여주는 지표를 만들고 정기적으로 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.

국토연구원 연구진

금리 상승으로 가격 하락과 원리금 상환 부담이 겹치면 차주의 상환 능력이 낮아지고 연체 가능성이 커질 수 있다고 설명했습니다. 특히 취약 차주의 가계부채와 연체 동향을 살펴야 한다고 제언했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

금리 상승 국면

국토연구원 보고서에서는 기준금리 인상 뒤 다음 기준금리 변동 전까지의 기간을 뜻합니다.

주택담보대출 금리

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 적용되는 금리로, 대출자의 이자 부담에 영향을 줍니다.

자금조달계획서

주택을 살 때 매입 자금을 어떤 경로로 마련하는지 적는 서류입니다.

임대보증금

집을 빌릴 때 임차인이 임대인에게 맡기는 보증금으로, 매입 자금 조달에 활용되기도 합니다.

앞으로 확인할 것

• 국토연구원은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리가 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검할 필요가 있다고 밝혔습니다.
• 국토연구원은 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 주택시장으로 들어오는 자금 경로를 살펴야 한다고 제언했습니다.
• 국토연구원은 취약 차주의 가계부채와 연체 동향을 금융 건전성 측면에서 점검해야 한다고 밝혔습니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 25일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 9건, 매체 8곳 기준)