금리 상승이 아파트값과 주택 매입자금에 미치는 영향

무슨 일인가

국토연구원은 9월 23일 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 공개했습니다. 보고서는 기준금리 인상 뒤 다음 금리 변동 전까지를 금리 상승기로 구분하고, 금리 충격과 전국 아파트 매매가격의 관계를 분석했습니다. 금리가 0.25%포인트 오르는 충격 뒤 아파트값은 6개월 후 1.2%, 12개월 후 1.1%, 24개월 후 0.9% 하락하는 것으로 추정됐습니다.

금리 상승기에는 하락 영향이 초기에 크게 나타난 뒤 약해지는 양상이었습니다. 경향신문은 금리 인상 후 15개월이 지나면서 여러 아파트에서 가격이 다시 오르는 모습이 나타나 충격이 거의 사라졌다고 보도했습니다. 프레시안은 20개월 뒤 금리 인상과 아파트값 변동의 통계적 유의성을 찾기 어려웠다고 전했습니다. 두 보도는 영향이 약해지는 시점을 다르게 설명했습니다.

연구진은 금리 인상이 자금 조달 비용을 높여 주택 수요와 가격을 낮추는 방향으로 작용한다고 설명했습니다. 다만 실제 집값은 경기, 주택 수급, 유동성, 정책 등에도 영향을 받습니다. 연구진은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리, 주택시장으로 유입되는 자금의 규모와 경로를 살펴야 한다고 제언했습니다.

배경과 경위

금리 상승기와 하락기를 나누지 않고 전체 기간을 분석하면 0.25%포인트 인상 충격 뒤 전국 아파트값은 6개월 후 0.5%, 12개월 후 0.9%, 24개월 후 1.2% 하락하는 것으로 추정됐습니다. 금리 하락기에는 같은 폭의 인하 충격 뒤 6개월 후 0.6%, 12개월 후 1.2%, 24개월 후 1.7% 상승하는 것으로 분석됐습니다. 연구진은 금리 상승기에는 단기 하락 영향이, 하락기에는 시간이 지나며 커지는 상승 영향이 나타났다고 해석했습니다.

연구원은 서울 주택 매입 때 작성된 자금조달계획서를 분석했습니다. 임대보증금 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2023~2025년 16.1%, 2026년 1~4월 6.6%로 낮아졌습니다. 금융기관 대출 비중은 같은 기간 15.7%, 22.6%, 23.6%로 높아졌습니다.

경향신문은 2021~2022년과 비교해 2026년 1~4월 부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 증여·상속의 비중도 각각 증가했다고 전했습니다. 연구진은 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등 여러 자금 경로를 살피고 특정 경로로 자금이 과도하게 유입되지 않도록 관리할 필요가 있다고 밝혔습니다.

1. 9월 23일국토연구원이 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서를 공개했습니다.

누가 무엇을 주장하나

국토연구원 연구진

금리 상승기에는 0.25%포인트 인상 충격의 아파트값 하락 영향이 초기에 크게 나타나는 것으로 추정했습니다. 기준금리와 시장금리, 주택담보대출 금리 및 주택시장 자금 유입 경로를 함께 점검해야 한다고 제언했습니다.

박진백 부연구위원(국토연구원)

경향신문 보도에 따르면 금리와 유동성의 흐름을 함께 파악할 지표를 만들고 정기적으로 점검할 필요가 있다고 말했습니다.

국토연구원 연구진

금리 상승으로 주택가격이 낮아지고 원리금 상환 부담이 커지면 차주의 상환능력이 약해져 연체 가능성이 커질 수 있다고 설명했습니다. 특히 취약차주의 가계부채와 연체 동향을 살펴야 한다고 밝혔습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

금리 상승기

보고서에서 기준금리 인상 뒤 다음 금리 변동 시점까지로 구분한 기간입니다.

누적 반응

금리 충격 뒤 일정 기간 동안 가격이 충격 이전과 비교해 얼마나 변하는지를 분석한 값입니다.

자금조달계획서

주택을 살 때 매입대금을 어떤 자금으로 마련하는지 기재하는 서류입니다.

취약차주

금리나 소득 변화에 따라 빚을 갚는 부담이 커질 수 있는 차주를 가리킵니다.

앞으로 확인할 것

• 국토연구원이 제언한 기준금리·시장금리·주택담보대출 금리 변화 점검이 이어지는지 확인해야 합니다.
• 가계부채와 연체 동향, 특히 취약차주의 상환 부담이 어떻게 나타나는지 살펴야 합니다.
• 서울 주택 매입자금에서 대출과 임대보증금 등 조달 경로의 비중이 어떻게 변하는지 확인해야 합니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 23일새로 들어온 경향신문 보도는 금리 인상 충격이 약 15개월 뒤 거의 사라졌다고 전했고, 프레시안은 20개월 뒤 통계적 유의성을 찾기 어려웠다고 보도했습니다. 경향신문은 대출 외에 자산 처분과 증여 등 주택 매입자금 경로의 변화도 전했습니다. (기사 8건, 매체 7곳 기준)
2. 2026년 9월 23일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 5건, 매체 5곳 기준)