서울 아파트 월세 거래 7개월째 우세와 세입자 부담

무슨 일인가

서울부동산정보광장 집계에서 9월 23일 기준 서울 아파트 월세 거래는 4,887건, 전세 거래는 4,297건이었습니다. 매일경제는 올해 3월 월세 거래가 전세 거래를 처음 웃돈 뒤 9월까지 7개월 연속 월세가 많았다고 보도했습니다. 다만 임대차 계약 신고 기한이 한 달이어서 9월 거래량은 신고가 더해지면 달라질 수 있습니다.

한국부동산원의 8월 전국주택가격동향조사에서 서울 아파트 평균 월세는 164만 1,000원으로 집계됐습니다. 서울 전체 주택(아파트·연립다세대·단독다가구 포함)의 평균 월세는 131만 3,000원이었습니다. 평균값은 개별 주택의 임대료와 다르며, 주택 유형과 보증금에 따라 실제 계약 비용은 달라집니다.

국회 국토교통위원회 소속 강대식 국민의힘 의원이 국회입법조사처에 의뢰한 분석은 전세 6억 원인 아파트의 보증금을 낮추고 월세를 받는 경우를 가정했습니다. 전월세전환율 4.5%로 계산한 월세에서 돌려받은 보증금을 정기예금 금리 3.5%로 운용할 때의 이자를 빼면, 보증금 1억 원 전환 시 세입자 지출이 연간 99만 9,600원 늘어나는 결과였습니다. 이는 가정에 따른 분석이며 개별 계약의 비용을 정하는 기준은 아닙니다.

전세 매물 감소와 전세자금 조달 부담이 월세·반전세 선택을 늘리는 배경으로 보도됐습니다. 매일경제는 대출 규제와 높은 집값을, 뉴시스는 대출 규제와 전세보증금 부담, 매물 감소를 관련 요인으로 들었습니다. 뉴시스와 동아일보는 집주인이 보유세를 월세로 충당하려는 움직임도 거론했지만, 이러한 설명은 시장 전체의 원인을 확정한 통계가 아닙니다.

세입자가 계약을 비교할 때는 월세만 보지 말고 보증금 차액, 대출 이자, 돌려받은 보증금의 운용 이자를 함께 따져야 합니다. 전세에서 월세로 바뀌면 목돈을 마련해야 하는 부담은 달라지지만 매달 내는 임대료가 생깁니다. 분석에 쓰인 전환율과 예금 금리는 가정이므로 실제 부담은 계약 조건에 따라 달라집니다.

배경과 경위

매일경제가 전한 서울 아파트 월별 거래 흐름에서는 2026년 1월과 2월에는 전세 거래가 더 많았고, 3월부터 월세 거래가 앞섰습니다. 매일경제는 2021년 1월부터 2025년까지 월세 거래가 전세보다 많았던 달은 2022년 12월 한 번이었다고 전했습니다.

뉴시스에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2026년 1월 1일 2만 3,060건에서 4월 30일 1만 5,626건으로 줄었습니다. 매일경제는 9월 23일 기준 전세 매물이 2만 542건, 월세 매물이 1만 7,139건이라고 보도했습니다. 기사별 집계 시점이 달라 수치를 직접 비교하기는 어렵지만, 전세 매물 감소가 월세 전환의 배경으로 제시됐습니다.

강대식 의원실이 받은 입법조사처 분석은 전세보증금 6억 원인 아파트를 대상으로 보증금 일부를 월세로 바꾸는 비용을 비교했습니다. 입법조사처는 매달 임대료가 생기면 세입자의 실질 소득이 줄고 자산 형성이 늦어질 수 있다고 설명했습니다. 강 의원은 전세 공급을 위축시키는 규제를 재점검해야 한다고 주장했습니다.

1. 2026년 3월매일경제 보도에 따르면 서울 아파트 월세 거래가 전세 거래를 웃돌기 시작했습니다.
2. 2026년 9월 23일서울부동산정보광장의 잠정 집계에서 9월 서울 아파트 월세 거래가 전세 거래보다 많았습니다.
3. 2026년 9월 24일강대식 의원이 의뢰한 국회입법조사처 분석에서 보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 세입자 지출이 연간 99만 9,600원 증가하는 것으로 제시됐습니다.
4. 2026년 9월 25일한국부동산원의 8월 조사에서 서울 아파트 평균 월세가 164만 1,000원으로 집계됐습니다.

누가 무엇을 주장하나

국회입법조사처

전세보증금 일부를 월세로 바꾸면 반환받은 보증금의 예금 이자를 감안해도 세입자의 지출이 늘 수 있다고 분석했습니다. 월 임대료 부담은 실질 소득 감소와 자산 형성 지연으로 이어질 수 있다고 설명했습니다.

강대식(국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 의원)

서민과 청년층의 주거비 부담을 줄이려면 전세 공급을 위축시키는 규제를 재점검해야 한다고 주장했습니다.

김효선(KB국민은행 부동산 수석전문위원)

대출 규제와 전세보증금 부담, 전세 매물 감소가 함께 나타나 월세의 비중과 중요성이 커지고 있다고 설명했습니다. 전세자금 조달이 어려워지면 일부 임차인이 월세를 선택할 가능성이 높아진다고 말했습니다.

박원갑(KB국민은행 부동산 수석전문위원)

전세 품귀 현상이 매매가격을 밀어올리고 있다고 전망했습니다.

서울 부동산업계 관계자

매일경제 보도에 따르면 서울 입주 물량과 전월세 물량이 적어 임차인의 주거비 부담이 커질 수 있다고 전망했습니다.

확인된 사실과 엇갈리는 주장

용어 풀이

전세

세입자가 집주인에게 보증금을 맡기고 거주한 뒤 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 임대차 방식입니다.

월세

세입자가 보증금을 맡기고 거주하면서 집주인에게 정기적으로 임대료를 내는 방식입니다.

반전세

전세보다 보증금을 낮추고 월세를 함께 내는 임대차 방식입니다.

전월세전환율

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때 전환 금액에 적용해 월세를 계산하는 비율입니다.

앞으로 확인할 것

• 서울 아파트 9월 거래량은 계약 신고 기간이 한 달이므로 신고가 더해진 뒤 서울부동산정보광장 집계에서 확인해야 합니다.
• 한국부동산원의 다음 월간 전국주택가격동향조사에서 서울 주택과 아파트의 월세 지표가 발표되면 8월 수치와 비교할 수 있습니다.
• 대출 규제와 전세자금 조달 여건, 전월세 매물 변화가 월세 선택에 미치는 영향은 후속 시장 통계와 전문가 설명에서 확인할 쟁점입니다.

갱신 기록

1. 2026년 9월 25일서울 아파트 월세 거래가 2026년 3월부터 7개월 연속 전세 거래를 웃돌았다는 내용과 9월 23일 잠정 거래량을 반영했습니다. 보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 연간 추가 지출이 99만 9,600원이라는 입법조사처 분석도 구체적인 가정과 함께 담았습니다. (기사 8건, 매체 5곳 기준)
2. 2026년 9월 25일리포트를 처음 작성했습니다. (기사 4건, 매체 4곳 기준)