서울 아파트 경매 낙찰가율 하락과 가격대별 격차

경·공매 데이터 기업 지지옥션이 10월 7일 발표한 2026년 9월 경매동향보고서에서 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 집계됐습니다. 낙찰가율은 감정가에 비해 실제 낙찰가격이 어느 수준인지를 나타내며, 서울 수치는 8월 97.0%보다 2.3%포인트 낮아졌습니다. 2025년 2월의 91.8% 이후 가장 낮은 수준으로, 이번 집계는 9월 경매 결과를 보여줬습니다.

경매에 나온 아파트가 실제로 팔린 비율도 떨어졌습니다. 경매 진행 건수 가운데 낙찰된 건수의 비율인 낙찰률은 8월 37.1%에서 9월 35.3%로 낮아졌지만, 평균 응찰자 수는 5.2명에서 5.4명으로 늘었습니다. 낙찰가율과 낙찰률은 내려갔지만 평균 응찰자 수는 증가해, 세 지표가 모두 같은 방향으로 움직이지는 않았습니다.

지지옥션은 성동구 성수동과 영등포구 여의도동의 초고가 대형 아파트가 낮은 가격에 낙찰된 점을 서울 평균 하락의 원인으로 분석했습니다. 이 사례들이 평균을 끌어내렸다는 설명은 서울 전역의 아파트가 비슷한 폭으로 약해졌다는 설명과 구분해서 읽어야 합니다.

서울 자치구별 결과에서는 다른 흐름이 확인됐습니다. 강북구의 낙찰가율은 109.6%로 가장 높았고, 노원구 107.4%, 구로구 106.3%, 도봉구 103.1%도 모두 감정가를 웃돌았습니다. 지지옥션은 중저가 아파트가 모인 지역의 강세를 설명했으며, 서울 전체 평균이 감정가 아래로 내려간 상황에서도 이들 지역에서는 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐습니다.

하락 원인 가운데 세금과 자금 조달 문제는 집계 수치 자체가 아니라 지지옥션이 제시한 해석입니다. 지지옥션은 정부의 세제 개편안 발표 뒤 세 부담 증가에 대한 우려가 초고가 아파트 매수세를 약하게 만들었다고 분석했습니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 대출 규제로 매수자의 자금 조달 여력이 제한된 상황에 세제 개편안 발표가 겹쳤다고 설명했습니다.

서울의 하락은 전국 아파트 경매의 방향과도 달랐습니다. 전국 낙찰가율은 9월 85.9%로 8월보다 1.2%포인트 올라 4개월 만에 반등했지만, 경기는 88.8%로 하락했고 인천은 81.1%로 상승했습니다. 경기에서도 일부 외곽 지역의 부진과 안양 동안구·수원 영통구 등의 감정가를 웃도는 낙찰이 함께 나타나, 전국이나 수도권 평균 하나로 지역별 거래 조건을 설명하기에는 차이가 있었습니다.