서울 전역 토지거래허가제 1년, 효과와 임대차 쟁점

정부는 서울 전역 토지거래허가구역의 지정 기간을 연장할지 시장 상황을 살펴 결정하겠다는 입장을 유지하고 있습니다. 인천과 경기 남양주·평택 등으로 규제를 넓히는 문제도 가격 상승률과 청약 경쟁률을 함께 검토해야 한다고 밝혔습니다.

토지거래허가구역에서는 실거주 목적으로만 주택을 살 수 있습니다. 이번 주택 규제에서는 매수자가 2년 동안 직접 거주해야 하므로 세입자의 보증금을 이어받아 집을 사는 갭투자가 제한되고 있습니다. 김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부에서 받은 자금조달계획서에서는 서울 아파트 매수자금의 임대보증금 승계 비중이 지정 전 15.76%에서 지정 후 7.80%로 낮아졌으며, 비교 기간은 각각 2024년 10월~2025년 9월과 2025년 10월~2026년 8월로 길이가 다르게 집계됐습니다.

가격이 올랐다는 방향은 여러 집계에서 공통으로 나타났지만 상승률은 같지 않았습니다. KB부동산은 2025년 10월부터 2026년 9월까지 서울 아파트값이 13.4% 올랐다고 집계했고, 한국부동산원은 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 10.42% 상승했다고 집계했습니다. 집계 기관과 비교 시점이 다른 수치이며, 이 결과만으로 규제가 가격 상승을 일으켰는지 또는 상승을 얼마나 억제했는지까지 확정하지는 못했습니다.

지역별로는 강남권 거래가 줄어든 반면 서울 외곽 거래가 늘어나는 흐름이 나타났습니다. 서울부동산정보광장 통계를 분석한 결과, 서울 아파트 매매 거래는 지정 전 1년 7만 896건에서 지정 후 1년 6만 7,942건으로 4.2% 감소했습니다. 경기에서도 동탄·기흥·구리의 규제지역 추가 지정 뒤 권선·병점 등 인접 지역 가격이 올라, 규제를 피해 수요가 옮겨가는 풍선효과가 나타났다는 분석이 나왔습니다.

임대차 시장에서는 전셋값 상승과 매물 감소가 함께 확인됐습니다. 아실의 서울 전월세 매물 집계에서는 10월 8일 기준 물량이 1년 전보다 12.5% 줄었고, 서울시 집계에서는 8월 아파트 전세 거래의 갱신 계약 비중이 58.9%로 높아졌습니다. 전문가들은 매수자의 실거주 전환으로 임대 가능한 집이 줄고 공급 부족도 겹쳤다고 설명했으며, 전세가격 상승률은 집계 기관·기간·지표에 따라 차이가 있어 하나의 값으로 제시하지 않았습니다.