서울 아파트 전고점 회복 거래 확대와 지역별 격차

부동산 플랫폼 직방은 2026년 7~9월 서울 아파트 매매 중 과거 가격과 비교할 수 있는 1만 930건을 분석했습니다. 이 가운데 5,977건인 54.7%가 과거 최고 거래가격과 같거나 높은 가격에 체결됐습니다. 최고가와 같은 거래도 포함하므로, 이 비율 전체를 기존 기록보다 비싸게 팔린 거래의 비율로 읽어서는 안 됩니다.

비교 기준인 전고점은 2025년 12월 31일까지 같은 단지에서 같은 전용면적으로 거래된 아파트의 최고가격으로 정했습니다. 직방은 이 기준가격과 2026년에 실제 체결된 개별 거래가격을 비교했습니다. 과거와 해당 분기에 모두 거래가 있어야 분석에 포함되므로, 서울의 모든 아파트나 모든 거래를 대상으로 한 비율은 아닙니다.

서울의 전고점 이상 거래 비중은 2026년 1분기 38.2%, 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 높아졌습니다. 이는 비교 대상 거래 가운데 과거 최고가격에 도달한 거래가 차지하는 비중의 변화이며, 서울 아파트 가격이 그만큼 올랐다는 뜻은 아닙니다. 이번 집계는 각 거래의 과거 최고가 회복 여부를 보여주며, 평균 매매가격의 상승률을 제시한 것은 아닙니다.

서울 25개 자치구 중 22개 구는 3분기 비중이 1분기보다 높았습니다. 동대문구는 45.7%에서 81.9%, 서대문구는 44.4%에서 73.5%, 성북구는 32.1%에서 68.5%로 높아졌습니다. 중랑구도 13.2%에서 41.4%로 올라, 전고점 이상 거래 비중의 확대가 특정 고가 지역에만 한정되지 않았습니다.

서울 외곽에서도 비중이 높아졌지만, 과거 최고가에 도달한 정도는 지역마다 달랐습니다. 은평구는 1분기 26.1%에서 3분기 50.0%로 높아진 반면, 같은 기간 강북구는 8.9%에서 34.5%, 노원구는 8.1%에서 24.9%, 도봉구는 6.1%에서 12.4%로 높아졌습니다. 이들 지역에서 비중이 증가했다는 사실과 거래의 절반 이상이 최고가를 회복했다는 설명은 구분해야 합니다.

강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%, 서초구는 67.6%에서 62.6%, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 비중이 낮아졌습니다. 서초구와 용산구는 비중이 줄었어도 비교 가능한 거래의 절반 이상이 전고점 이상에서 체결됐습니다. 이 수치는 전고점에 도달한 거래의 비중이 줄었다는 의미이며, 해당 지역의 모든 아파트 가격이 하락했다는 결과를 제시하지는 않았습니다.