강남3구 집값 약세와 서울·경기 외곽 상승의 분화

2026년 10월 11일 기준으로 확인된 시장 흐름은 서울 전체의 하락보다 지역별 차이에 가깝습니다. 한국부동산원의 10월 5일 기준 주간 아파트 가격 조사에서 강남구는 전주보다 0.34%, 서초구는 0.27%, 송파구는 0.19% 내렸습니다. 강남·서초는 9주, 송파는 5주 연속 하락했지만 서울 전체 아파트값은 87주 연속 상승했습니다.

KB국민은행 KB부동산이 10월 9일 발표한 10월 1주 조사에서도 강남구의 하락과 서울 외곽의 상승이 함께 나타났습니다. 서울 전체 매매가격은 전주보다 0.15% 올랐지만 상승률은 전주보다 낮아졌고, 금천·도봉·노원·강북구 등은 올랐습니다. 서울 평균의 상승폭 둔화가 모든 자치구의 가격 하락을 뜻하지는 않았습니다.

두 조사에서 같은 지역의 수치가 일치하지 않는 점도 구분해야 합니다. KB부동산 조사에서는 강남구가 0.07% 하락했고 서초구는 보합이었지만, 한국부동산원 조사에서는 두 지역 모두 하락했습니다. 서로 다른 기관의 주간 조사 결과이므로 강남권 약세라는 공통 흐름과 각 조사에서 나타난 하락 폭·지속 기간을 구별해서 읽어야 합니다.

강남권 약세의 배경으로는 정부의 8월 3일 세제 개편안과 대출 규제가 거론됐습니다. 고가 주택 소유자의 세금 부담 우려로 매도 물량이 늘고, 매수자는 거래를 서두르지 않는 흐름이라는 보도가 나왔습니다. 반면 서울 외곽에서는 상대적으로 가격 부담이 작은 주택에 수요가 이어졌습니다. 다만 세제 개편안은 확정되지 않았으므로 현재 가격 움직임과 실제 세금 변경을 같은 사실로 볼 수는 없습니다.

경기도는 두 조사 모두 상승폭 확대를 나타냈습니다. KB부동산의 10월 1주 상승률은 0.19%였고, 한국부동산원이 10월 10일 전한 주간 상승률은 전주 0.15%에서 0.18%로 높아졌습니다. 화성 동탄·수원 영통·용인 기흥 등 남부권의 상승세가 이어졌으며, 오산·군포·부천 등 비규제지역으로도 수요가 이동하고 있다는 보도가 나왔습니다.

경기 외곽의 상승을 설명하는 요인으로는 서울 전월세 부담, 경기 남부의 반도체 산업 관련 수요, 규제지역과 비규제지역의 거래 조건 차이가 제시됐습니다. 비규제지역은 대출 조건이 상대적으로 유리하고 세입자가 있는 매물도 거래할 수 있다는 설명입니다. 그러나 KB부동산 조사에서 이천·동두천·안성은 하락했으므로 경기 외곽 전체가 같은 방향으로 움직였다고 설명하기는 어렵습니다.